東京「億ション」投資の狙い目エリアを徹底分析

はじめに

東京のマンション市場が、かつてない高騰局面を迎えています。2025年の首都圏新築マンション平均価格は前年比17.2%増の9,182万円となり、9,000万円の大台を突破しました。東京23区に限れば平均価格は1億3,000万円台に達し、3年連続で1億円超えが定着しています。

もはや「億ション」は特別な存在ではなく、23区内の新築マンションにおいてはスタンダードになりつつあります。こうした環境下で、投資家にとって重要なのは「どこを買うか」という判断です。表面利回り、過去の値上がり率、そして将来の人口増減予測という3つの観点から、東京都内で投資妙味のあるエリアを分析します。

過去最高を更新し続けるマンション価格

価格高騰の実態

2025年上半期の東京23区における新築マンション平均価格は1億3,064万円で、前年同期比20.4%増と急騰しました。㎡単価では201万5,000円と、初めて200万円の大台を突破しています。

この価格上昇は「コストプッシュ型」と呼ばれ、建築資材の価格高騰、人件費の上昇、円安による輸入コストの増大が主な要因です。加えて、2026年の首都圏新築マンション供給戸数は約2万3,000戸と、過去50年で最低水準になる見通しで、供給不足が価格を下支えする構造が続いています。

10年間で6割以上の値上がり

中古マンション市場でも価格上昇は顕著です。東京23区の70㎡換算の平均価格は、2015年の4,748万円から2024年には7,720万円へと、10年間で約62.3%上昇しました。特に目黒区では値上がり率が200%を超え、品川区や渋谷区、港区なども150%以上の上昇率を記録しています。

投資妙味のある注目エリア

三越前エリア：都心一等地の再開発パワー

投資の観点から注目度が高いのが、東京メトロ銀座線・半蔵門線が交差する三越前駅周辺です。このエリアの坪単価は過去10年で約2.4倍に上昇しながらも、表面利回り5%を確保しているとされ、値上がりと収益性の両立が特徴です。

三越前駅の強みは、その圧倒的な交通利便性にあります。銀座線と半蔵門線に加え、徒歩圏内に東西線・都営浅草線が乗り入れる日本橋駅、JR総武線の新日本橋駅が存在し、東京駅まで歩いて行ける立地です。

さらに、このエリア一帯では大規模な再開発が進行中です。日本橋三越本店の向かい側では、26棟のビル群を取り壊して地上34階建ての高層ビルを建設するプロジェクトが進んでいます。また、徒歩圏内には2028年竣工予定の「トーチタワー」が建設中です。高さ約390メートルと日本最高層をうたうこの複合ビルは、低層階に商業施設を配置し、周辺エリアの生活利便性をさらに高めることが期待されています。

中央区全体の将来性

三越前駅が位置する中央区は、今後の人口増加が最も見込まれるエリアの一つです。都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）は2045年まで人口増加が続くと予測されており、中央区はその中でも特に高い増加率が見込まれています。

人口増加はマンション需要の拡大に直結するため、中長期的な資産価値の維持・向上が期待できます。日本橋エリアの再開発は2030年代後半まで段階的に続く超長期計画であり、街の魅力は今後もさらに高まっていく見通しです。

不動前エリア：人気エリアに囲まれた穴場

もう一つ注目されるのが、東急目黒線の不動前駅です。表面利回りが5%台を確保しつつ、マンション価格の上昇率も高水準にあるとされています。

不動前駅は、目黒駅と五反田駅の間に位置し、どちらも徒歩圏内という恵まれた立地にあります。目黒や武蔵小山といった人気エリアに囲まれながらも、駅前は庶民的な雰囲気が残っており、周辺と比べて割安感があるのが魅力です。地元で長年不動産仲介業を営む業者も「人気エリアに囲まれた穴場」と評しています。

品川区は2045年までの人口増加率が都内でも上位に位置すると予測されています。さらに、高輪ゲートウェイシティの開業が2026年春に控えており、品川エリア全体の利便性と資産価値の底上げが見込まれます。

投資判断の3つの軸

表面利回りの重要性

マンション投資において、表面利回りは家賃収入と購入価格の比率を示す基本指標です。東京23区の2025年時点の平均利回りは、ワンルームで4.2%、ファミリータイプで3.8%とされています。この平均値を上回る5%以上の利回りを確保できるエリアは、収益性の面で有利です。

ただし、表面利回りだけで判断するのは危険です。管理費や修繕積立金、空室リスクなどを差し引いた実質利回りで比較することが重要です。

値上がり率（キャピタルゲイン）

過去10年のマンション価格上昇率は、エリアによって大きな差があります。都心部や再開発エリアでは100%を超える上昇を記録する一方、郊外エリアでは上昇が限定的なケースも少なくありません。再開発計画の有無や、新駅の開業予定なども、将来の値上がりを見極める重要な判断材料となります。

人口増減予測

不動産の中長期的な資産価値を左右する最大の要因は、エリアの人口動態です。東京23区全体では2030年頃まで人口増加が続く見通しですが、その後は区によって明暗が分かれます。都心5区が2045年まで増加を続ける一方で、周辺区の一部では2030年代から減少に転じると予測されています。

投資先を選ぶ際には、少なくとも20年先の人口予測データを確認し、需要が維持されるエリアを選定することが不可欠です。

注意点・展望

高値圏での投資リスク

現在のマンション価格は歴史的な高値圏にあり、金利上昇や景気後退局面では価格調整が起こる可能性があります。日本銀行の金融政策の転換や、海外投資家の動向にも注意が必要です。

また、2026年の新築マンション供給戸数が過去50年で最低水準になる見通しであることは、価格を下支えする要因である一方、選択肢が限られるという制約にもなります。

今後の市場見通し

建築コストの上昇に歯止めがかかる見通しが立たない中、新築マンション価格の大幅な下落は当面考えにくい状況です。一方で、価格高騰により購入者層が絞られつつあり、市場の二極化が進む可能性があります。都心好立地の物件は引き続き底堅い需要が見込まれますが、郊外や利便性の低いエリアでは価格の伸び悩みや下落リスクが高まることも想定されます。

まとめ

東京の「億ション」時代において、投資判断のカギを握るのは立地の見極めです。表面利回り、過去の値上がり実績、そして将来の人口増減予測という3つの観点で総合的に分析することが重要です。

三越前のように再開発と交通利便性が重なる都心エリアや、不動前のように人気エリアに隣接しつつ割安感が残る穴場エリアには、引き続き投資妙味があります。ただし、高値圏での投資にはリスクも伴います。金利動向や市場環境の変化を注視しながら、長期的な視点で投資先を選定することが求められます。

参考資料:

• 東京23区のマンション価格はどこまで上がる？2025年後半以降、今後の市場予測まとめ
• 高すぎるマンション価格は2026年、どう動くのか？
• 東京の不動産価格は10年でどう変わった？値上がり率ランキングから読み解く
• 東京の再開発エリア主要プロジェクト調査レポート
• 東京23区のエリア別人口動態～データで読み解く不動産投資動向～
• 品川区の再開発とは？注目エリア・マンション市場への影響を徹底解説