住宅ローン変動金利が15年ぶり1%超え　固定への切り替えは得か

はじめに

住宅ローンの変動金利が約15年ぶりに平均1%を超える見通しとなっています。三菱UFJ銀行と三井住友銀行は2026年3月から変動型の基準金利を0.25%引き上げて3.125%に設定しました。これは2025年12月の日銀による政策金利引き上げ（0.5%→0.75%）を受けた措置です。

長らく超低金利の恩恵を受けてきた変動金利型ローンの利用者にとって、金利上昇は家計への直接的な影響を意味します。毎月の返済額の増加を避けるため、固定金利への借り換えを検討する動きも広がり始めています。本記事では、変動金利上昇の背景と今後の見通し、固定金利への切り替え判断のポイントを解説します。

変動金利上昇の背景と現状

日銀の政策転換が引き金に

変動金利の上昇は、日銀の金融政策正常化と密接に関係しています。日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後段階的に政策金利を引き上げてきました。2025年12月には政策金利を0.75%まで引き上げ、これが短期プライムレートの上昇を通じて住宅ローンの変動金利に波及しています。

三菱UFJ銀行は新規貸出で0.275%、借り換えで0.25%の引き上げを実施しました。三井住友銀行も新規・借り換えともに0.25%引き上げています。他のメガバンクやネット銀行も追随する動きを見せており、変動金利の全体的な底上げが進んでいます。

15年ぶりの水準とは

2026年4月の変動金利（最優遇金利）の平均値は1%を超える見通しです。これは2011年頃以来、約15年ぶりの水準にあたります。2026年3月時点での金利相場は、変動金利が0.9%〜1.3%、固定金利が2.08%〜3.31%の範囲で推移しています。

変動金利と固定金利の金利差は約1.41%です。単純計算では、変動金利が今後1.41%以上上昇し、それが長期間続くのであれば固定金利の方が有利ということになります。ただし、実際の判断はより複雑な要素を考慮する必要があります。

固定金利シフトの動きと判断ポイント

なぜ固定金利への借り換えが増えているのか

金利上昇局面で固定金利への関心が高まっている背景には、家計の安定性を重視する心理があります。変動金利は総返済額では有利な場合が多いものの、将来の返済額が読めないという不安がつきまといます。特に子育て世帯や住宅購入から間もない世帯では、毎月の支出を一定に保ちたいというニーズが強いです。

住宅金融支援機構のフラット35をはじめとする全期間固定型ローンへの借り換え相談が増加しています。総返済額が多少増えたとしても、将来の金利変動リスクを排除できるメリットを評価する利用者が増えているのです。

借り換え判断の3つのチェックポイント

固定金利への借り換えを検討する際には、以下の3つのポイントを確認することが重要です。

第一に、残りの返済期間です。返済期間が10年以上残っている場合、金利上昇リスクにさらされる期間が長いため、固定金利のメリットが大きくなります。逆に残り数年であれば、借り換え手数料を考えると変動のまま継続する方が合理的な場合が多いです。

第二に、借り換えにかかるコストです。事務手数料、保証料、登記費用など、借り換えには数十万円の諸費用が発生します。これらのコストを上回る金利メリットがあるかどうかを計算する必要があります。

第三に、今後の金利見通しに対する自身のリスク許容度です。日銀がさらなる利上げを行う可能性が指摘されており、2026年末までに政策金利が1.0%に達するとの予測もあります。

5年ルールと125%ルールの落とし穴

ルールの仕組み

変動金利型の住宅ローンには、急激な返済額の増加を抑える2つの仕組みがあります。「5年ルール」は、金利が変動しても返済額の見直しは5年ごとにしか行われないというものです。「125%ルール」は、見直し後の新しい返済額が直前の返済額の125%を超えないという上限を設けるものです。

これらのルールにより、金利が上昇しても返済額が急に跳ね上がることはありません。家計への短期的なショックを和らげる効果があります。

知っておくべきリスク

しかし、これらのルールには見落としがちなリスクがあります。5年ルールで返済額が据え置かれている間も、金利上昇による利息負担は確実に増加しています。返済額のうち利息に充てられる部分が増え、元金の返済が遅れることになるのです。

最悪のケースでは「未払い利息」が発生する可能性もあります。毎月の返済額では利息すら賄えなくなり、未払い分が元金に上乗せされていく状態です。5年ルールと125%ルールは返済額の急変を防ぐ仕組みであって、利息負担の増加そのものを防ぐわけではありません。

また、これらのルールは元利均等返済の場合にのみ適用されます。元金均等返済を選択している場合は、金利上昇がそのまま返済額に反映されるため注意が必要です。

注意点・今後の展望

金利の先行きについては、日銀の追加利上げがどこまで進むかが最大の焦点です。市場では2026年末までに政策金利が1.0%に達し、10年後には変動金利が3%を超える可能性も指摘されています。ただし、景気や物価動向次第では利上げペースが鈍化するシナリオもあり、先行きの見極めは容易ではありません。

固定金利への借り換えは「保険」としての性格が強いです。金利が予想ほど上がらなければ、結果的に変動金利のまま続けた方が有利だったということになります。逆に金利が大幅に上昇すれば、早期の固定化が正解だったと判明します。どちらが正解かは事後にしかわかりません。

重要なのは、自身の家計の余裕度とリスク許容度に基づいて判断することです。毎月の返済額が1〜2万円増えても問題ないのか、それとも家計が厳しくなるのかによって、取るべき対応は異なります。

まとめ

住宅ローンの変動金利が15年ぶりに1%を超える見通しとなり、金利上昇時代への対応が求められています。三菱UFJ銀行や三井住友銀行などの大手行が基準金利を引き上げ、今後も上昇が続く可能性があります。

固定金利への借り換えは返済額の安定というメリットがありますが、借り換えコストや金利差を冷静に計算することが大切です。5年ルールや125%ルールの仕組みとその限界を理解した上で、自身の返済計画を見直すことをおすすめします。まずは現在の住宅ローン契約内容を確認し、金融機関の窓口やオンラインシミュレーターで返済額の試算を行ってみてください。

参考資料:

• 住宅ローン金利2026年3月の最新動向 | モゲチェック
• 三菱UFJ銀行 変動金利の基準金利見直しについて
• 三菱UFJ銀と三井住友銀、変動型の住宅ローン金利を引き上げ - Bloomberg
• 2026年3月の住宅ローン金利動向 | 住宅産業新聞
• 変動金利の5年ルールと125%ルールとは？ | SBI新生銀行
• “金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選び | 住宅金融支援機構