変動型住宅ローン金利上昇へ、家計への影響と対策

はじめに

2026年2月から、変動型住宅ローンの金利引き上げが本格化します。楽天銀行は1月15日、2月適用の変動型住宅ローン基準金利を0.11%引き上げ、1.907%にすると発表しました。

この動きは、2025年12月に日本銀行が政策金利を0.75%に引き上げたことを反映したものです。大手銀行も追随する見込みで、新規貸し出しの84%を占める変動型ローン利用者にとって、返済負担の増加は避けられない状況となっています。

本記事では、金利上昇の背景、家計への具体的な影響、そして借り手が取るべき対策について解説します。

日銀利上げと住宅ローン金利の仕組み

政策金利0.75%—約30年ぶりの水準

日本銀行は2025年12月18〜19日の金融政策決定会合で、政策金利を0.50%から0.75%に引き上げました。これはバブル崩壊直後の1990年代初頭以来、約30年ぶりの水準です。

2024年3月のマイナス金利解除から始まった利上げサイクルは、今回で4度目となります。日銀は、物価・賃金の上昇が持続し景気の好循環が生まれていることを利上げの根拠としています。

変動金利と短期プライムレートの関係

変動型住宅ローンの金利は、短期金利に連動します。具体的には、銀行が優良企業に貸し出す際の基準となる「短期プライムレート（短プラ）」が指標となります。

三菱UFJ銀行とみずほ銀行は、日銀の利上げを受けて短プラを年1.875%から2.125%に引き上げると発表しました。この短プラの上昇が、住宅ローンの基準金利引き上げにつながります。

楽天銀行は短プラではなく、東京銀行間取引金利（TIBOR）を住宅ローン金利の指標としています。TIBORの1カ月物金利は1月14日時点で0.86%と、17年ぶりの水準に達しています。

各銀行の金利引き上げ動向

楽天銀行の先行引き上げ

楽天銀行は2026年2月から、変動型住宅ローンの基準金利を1月比0.11%高い1.907%に引き上げます。ネット銀行ならではの迅速な対応で、大手銀行に先行する形となりました。

同行の試算によると、1億円の借入額で35年元利均等返済の場合、基準金利が0.11%上がると毎月の返済額は約5,000円増加し、返済総額は約230万円増えることになります。

大手銀行は4月以降に対応か

三菱UFJ、みずほ、三井住友などの大手銀行は、変動金利の見直しを年2回（4月と10月）に行うのが一般的です。今回の利上げは2025年12月に決定されたため、多くの銀行は2026年4月に基準金利を引き上げ、実際の返済額への反映は7月以降になる見込みです。

三菱UFJ銀行は、2026年3月1日より住宅ローンの変動金利基準金利を見直すと発表しており、具体的な金利は2月27日に公表予定です。みずほ銀行では、2026年7月約定返済分からの適用基準金利は4月1日時点で確定する予定です。

固定金利も上昇傾向

10年固定型住宅ローンの金利も上昇を続けています。大手5行の2026年1月の最優遇金利は平均2.734%で、前月比0.288%上昇しました。上昇は6カ月連続です。

各行の10年固定金利は以下の通りです。

三菱UFJ銀行：2.68%（前月比+0.42%）
三井住友銀行：2.65%（同+0.30%）
みずほ銀行：2.55%（同+0.25%）
三井住友信託銀行：2.845%（同+0.19%）
りそな銀行：2.945%（同+0.28%）

家計への具体的な影響

月々の返済額はいくら増えるか

変動金利が0.25%上昇した場合の影響を試算してみましょう。

5,000万円を借り入れた場合、金利0.75%だと毎月の返済額は約13万5千円ですが、金利1%になると約14万1千円となり、月額約6千円の増加となります。

より大きな借入額では影響も大きくなります。日銀の2024年7月以降の利上げ全体で見ると、4,500万円の借り入れでは毎月返済額が当初より合計約1万4千円増えるとの試算もあります。

不動産価格上昇との二重の負担

金利上昇だけでなく、不動産価格の高騰も家計を圧迫しています。首都圏の新築マンション平均価格は9,165万円、東京23区では1億3,205万円に達しています。中古マンションも2025年8月時点で前年比13%上昇しています。

2025年4月以降は全ての新築住宅で省エネ基準適合が義務化され、2030年にはZEH水準への対応も求められます。建築費の上昇圧力は今後も続く見込みで、「価格」と「金利」の両方が上昇する厳しい環境が続きそうです。

借り手が知っておくべき注意点

5年ルール・125%ルールの落とし穴

多くの銀行には、変動金利で借りている場合に「5年ルール」と「125%ルール」があります。5年ルールは金利が上昇しても5年間は返済額を変えない仕組み、125%ルールは増額幅を従来の1.25倍までに抑える仕組みです。

一見すると借り手保護のように見えますが、これは支払いを先送りにしているだけです。金利上昇分は「未払利息」として積み上がり、最終的には返済しなければなりません。ルールがあるから安心と考えるのは危険です。

今後の金利見通し

専門家の見立てでは、政策金利は2025年度に0.75%、2026年度に1.25%、2027年度には1.5%まで上昇する可能性があります。年2回程度のペースで利上げが続くシナリオも想定されています。

植田日銀総裁が「中立金利の下限まで距離がある」と発言していることから、政策金利は低くても1.25%程度まで進む可能性を織り込んでおくべきでしょう。

今後の対策と選択肢

変動か固定か—判断のポイント

2025年12月時点で、変動金利はネット銀行・メガバンクともに約0.8%、固定金利（フラット35）は約2.0%です。変動・固定の金利差は約1.2%あります。

つまり、「今後変動金利が1.2%以上上昇するなら固定が有利」という判断基準になります。前述の金利見通しでは、2027年度までに変動金利が1%を超える可能性は高く、固定金利への借り換えを検討する価値はあります。

ただし、専門家の間では、金利上昇対策を講じる前提であれば、依然として変動金利が有利という見方も多いです。

手数料の比較も重要

住宅ローンを選ぶ際は、金利だけでなく手数料も重要な比較ポイントです。多くの金融機関は融資額の2.2%を事務手数料としますが、楽天銀行は固定で33万円（税込み）としています。1億円の借入金では、220万円と33万円で約190万円の差が生まれます。

繰り上げ返済の活用

金利上昇局面では、余裕資金があれば繰り上げ返済を検討するのも有効です。元本を減らすことで、金利上昇による利息負担を軽減できます。

まとめ

楽天銀行の変動型住宅ローン金利引き上げは、日銀の利上げを受けた金融機関の対応の始まりに過ぎません。大手銀行も2026年4月以降に追随する見込みで、変動型ローン利用者の返済負担は確実に増加します。

国土交通省によると新規住宅ローンの84%が変動型を選択している現状を考えると、影響を受ける世帯は非常に多いと言えます。不動産価格の上昇も重なり、住宅購入・保有のハードルは高まる一方です。

借り手としては、5年ルールや125%ルールを過信せず、金利上昇シナリオを想定した資金計画を立てることが重要です。変動から固定への借り換え、繰り上げ返済など、自身の状況に合った対策を早めに検討しましょう。

参考資料:

Tech Research Lab