はじめに

ホテル特化型の不動産投資信託（REIT）であるジャパン・ホテル・リート投資法人（JHR）は2026年2月25日、東京都新宿区の大型ホテル「ハイアットリージェンシー東京」を1,260億円で取得すると発表しました。国内REITによるホテル買収としては過去最大規模です。

この取引の売り手は、米投資ファンドのKKRと香港の不動産投資会社Gaw Capitalです。JHRは銀行借り入れで650億円、公募増資などで最大695億円を調達して取得資金に充てます。取得予定日は3月13日です。

好調なインバウンド（訪日外国人）需要を背景に、日本のホテル投資市場が拡大を続ける中での大型案件です。本記事では、この取引の意義と日本のホテル投資市場の動向を解説します。

取引の詳細

ハイアットリージェンシー東京の概要

ハイアットリージェンシー東京は、西新宿に位置する大型ホテルです。新宿駅や都庁に近い立地の優位性を持ち、ビジネスと観光の双方の需要を取り込めるポジションにあります。都心の主要ホテルとしてブランド力も高く、国際的な認知度を持つ物件です。

JHRは取得後に5階フロアに長期滞在型（エクステンデッドステイ）の客室を新設するほか、2部屋を統合して1部屋にする改修も行う計画です。追加の投資額は約15億円を見込んでいます。長期滞在型客室の導入は、インバウンド需要の多様化に対応する戦略です。

資金調達の構造

1,260億円という巨額の取得資金は、銀行借り入れ（650億円）と公募増資等（最大695億円）の組み合わせで調達されます。新規借入金250億円に加え、最大887,700口の新投資口を発行する決議がなされました。

この資金調達は、JHRのバランスシートに大きな影響を与えます。公募増資による投資口の希薄化リスクはあるものの、JHRは2026年度の業績予想を上方修正しており、ハイアット東京の収益貢献に自信を示しています。

KKRとGaw Capitalの売却判断

売り手のKKRとGaw Capitalは、投資ファンドとしてこの物件からのイグジット（売却による投資回収）を実行した形です。2025年初頭から1,000億円超での売却交渉が報じられていました。

投資ファンドにとって、日本のホテル市場の高値圏で利益を確定できるタイミングでの売却は合理的な判断といえます。一方、REITにとっては長期保有を前提とした安定的な賃料収入が期待できるため、双方にとってメリットのある取引構造です。

活況を呈する日本のホテル投資市場

投資額は過去最高を更新

日本のホテル投資市場は記録的な活況を呈しています。2024年のホテル投資額は初めて1兆円を超え、過去最高を記録しました。アジア太平洋地域の主要市場でも日本がトップとなり、2025年上半期だけで15億ドル（約2,250億円）に達しています。

この活況の背景にあるのが、訪日外国人客数の増加です。2024年の訪日外客数は3,690万人に上り、コロナ前の過去最高だった2019年の3,190万人を大幅に上回りました。2025年12月の月間訪日客数も361万7,700人と前年同月比3.7%増を記録し、成長トレンドが続いています。

都心ホテルの希少性

注目すべきは、都心部での新規ホテル供給が限定的であるという点です。建築費の高騰が最大の要因で、新規開発のコストが大幅に上昇しています。供給が絞られる一方で需要は堅調なため、既存ホテルの稼働率と客室単価が押し上げられる構図です。

この需給ギャップが、既存ホテルの資産価値を高めています。JHRがハイアット東京に1,260億円という高額を投じた背景にも、都心の大型ホテルが希少資産であるという認識があります。

ホテルREITの投資戦略

JHRのポートフォリオ拡充

JHRにとって今回の取得は、ポートフォリオの収益性を大きく高める案件です。近年では、2025年にヒルトン福岡シーホークを644億円で取得するなど、大型案件の取得を積極的に進めてきました。

都心の高稼働ホテルを組み入れることで、分配金（REITの配当に相当）の安定性と成長性の両立を目指す戦略です。JHRの2025年12月期の営業収益は前年比36.1%増と大幅に伸びており、1口当たり分配金は5,061円を記録しています。

外資系ホテルブランドの存在感

日本のホテル市場では、外資系ホテルの進出が加速しています。2024年の新規開業ホテルの6割以上が外資系ブランドであり、2025年・2026年もこの傾向は続く見通しです。

ハイアット、マリオット、ヒルトンなどのグローバルブランドは、海外の富裕層旅行者に対する集客力が強く、インバウンド需要の取り込みに有利です。REITがこうしたブランドホテルを保有することは、安定した稼働率の確保につながります。

注意点・展望

インバウンド需要の持続性

ホテル投資の最大のリスクは、インバウンド需要の変動です。為替の円安基調が訪日旅行の割安感を支えていますが、円高に転じた場合や、地政学的リスクが高まった場合には需要が減退する可能性があります。

また、中国からの訪日客数は回復途上にあり、中国経済の動向によっては需要の下振れリスクが残ります。一方で、東南アジアや欧米からの旅行者は堅調に増加しており、需要の多様化が進んでいる点はプラス材料です。

REIT市場全体への影響

1,260億円という大型案件は、日本のホテルREIT市場への信認を示すシグナルとなります。ただし、大型の公募増資は短期的には投資口価格の下落圧力となりうるため、既存の投資主にとっては希薄化リスクへの注意が必要です。

まとめ

ジャパン・ホテル・リートによるハイアットリージェンシー東京の1,260億円での取得は、日本のホテル投資市場の活況を象徴する案件です。訪日外国人客数が過去最高を更新し続ける中、都心の大型ホテルの希少価値は一段と高まっています。

ホテル投資に関心のある投資家にとって、日本のホテルREITは安定したインカム収入と成長ポテンシャルの両方を提供する投資先として注目に値します。ただし、インバウンド需要の変動リスクや為替リスクには十分な注意が必要です。

参考資料:

• ジャパン・ホテル・リート投資法人、ハイアット リージェンシー 東京を1,260億円で取得 - TRAICY
• KKR, Gaw Sold Hyatt Regency Tokyo to JHR for Over $800M - Mingtiandi
• Japan Hotel REIT Lifts 2026 Forecasts - TipRanks
• 2025年 日本のホテル投資市場はさらなる飛躍を遂げる - JLL
• 日本のホテル市場の最新動向 - JLL社 / トラベルボイス
• アジア太平洋地域のホテル投資額、2025年上半期は日本が首位 - トラベルボイス