日銀が不動産融資の審査体制を重点点検へ、考査方針を発表

はじめに

日本銀行は2026年3月10日、2026年度の金融機関に対する考査実施方針を発表しました。注目すべきは、大都市圏を中心に価格上昇が続く不動産業向け融資について、金融機関の審査・管理体制を重点的に点検する方針を打ち出した点です。

不動産業向けの融資残高は2025年12月に約115兆円に達し、前年同月比で7.8%の伸びを記録しています。2023年3月以降、5%を超える高い伸びが続いており、日銀としてもリスクの蓄積に警戒を強めている格好です。

本記事では、日銀の考査方針の具体的な内容と、「金利ある世界」で金融機関が直面するリスク、さらに金融庁との連携による監視強化の動きについて解説します。

2026年度考査方針の重点項目

不動産融資の審査・管理体制

日銀は今回の考査方針で、不動産関連貸出を重点的な点検対象に位置づけました。具体的には、分譲販売・売買業向けの融資や、居住用賃貸業向けの融資における審査・管理体制を点検します。加えて、住宅ローンの審査体制やポートフォリオ分析の実施状況も確認の対象です。

2025年度の考査やモニタリングでは、いくつかの課題が浮き彫りになっています。不動産賃貸業向け貸出では物件の収支検証やポートフォリオ分析に不十分な点が見られ、不動産売買業向け貸出では物件の仕入・販売価格や販売計画の検証に課題がありました。2026年度はこれらの課題への対応状況を重点的にチェックする方針です。

「金利ある世界」での預金動向

もう一つの注目ポイントは、預金動向に関する点検です。日銀は2024年3月にマイナス金利を解除し、同年7月に0.25%、2025年1月に0.5%へと段階的に利上げを実施してきました。「金利ある世界」の到来により、預金者の行動に変化が生じています。

金利上昇に伴い、預金者がより有利な金利を求めて預金を移動させる動きが出てきており、金融機関の資金調達構造に影響を及ぼす可能性があります。日銀は各金融機関がこうした預金動向の変化を適切に把握し、流動性リスクを管理できているかを点検する考えです。

経営戦略の実効性

考査方針では、金融機関の経営陣が国内外の金融経済情勢や、人口減少などの地域経済の構造的課題をどう認識しているかも点検します。中長期的な経営戦略の実現可能性について、収益力や経営体力の見通し、経営の実効性に重点を置いた確認を行います。

不動産融資をめぐるリスクの全体像

融資残高の急拡大

不動産業向け融資残高は右肩上がりの拡大が続いています。2022年12月末時点で約96兆円だった残高は、2025年12月には約115兆円にまで膨らみました。わずか3年で約20兆円増加した計算です。

この急拡大の背景には、低金利環境下での不動産投資の活発化があります。都市部を中心にオフィスビルや商業施設、マンションへの投資が旺盛で、地方銀行を含む多くの金融機関が不動産融資に注力してきました。

越境融資の問題

特に懸念されているのが、地方銀行による「越境融資」の増加です。地銀の法人向け融資の5割強が地元以外の案件への融資であり、不動産業向けでも同様の傾向が見られます。

越境融資には構造的な問題があります。地元以外の物件や借り手に対しては、情報収集を含めた与信管理が困難になりやすく、貸出条件が緩和的になる傾向があります。物件の実態把握や借り手の信用力評価が不十分なまま融資が実行されるリスクがあるのです。

金利上昇がもたらすリスク

金利上昇局面では、不動産融資に複合的なリスクが生じます。まず、借入コストの上昇により不動産投資の採算性が悪化します。購入者の資金調達コストが増えることで需要が減退し、不動産価格の下落圧力となる可能性があります。

変動金利で借り入れている事業者にとっては、返済負担の増加が経営を圧迫するリスクもあります。特に収益性の低い物件を多額の借入金で購入したケースでは、金利上昇が不良債権化のトリガーになりかねません。

金融庁との連携強化

金融庁の監視強化

日銀の考査方針と歩調を合わせるように、金融庁も不動産融資に対する監視を強化しています。2025年12月には、不動産向け貸し出しの多い地方銀行に対するヒアリングを開始し、場合によっては立ち入り検査も検討しているとの報道がありました。

金融庁が特に注目しているのは、地銀が地元以外の不動産案件に積極的に融資するケースです。不動産市況の高騰を背景に、一部の地銀では地元の融資機会が限られるなか、大都市圏の不動産案件に資金を投じる動きが目立っています。

日銀と金融庁の「二重チェック」

日銀の考査と金融庁のモニタリングが同時に不動産融資に焦点を当てることで、金融機関に対する「二重チェック」の体制が実質的に構築されます。日銀は金融システム全体の安定性の観点から、金融庁は個別金融機関の健全性の観点から、それぞれ不動産融資のリスクを評価します。

この連携は、過去のバブル崩壊の教訓を踏まえたものです。1990年代の不動産バブル崩壊では、金融機関の不良債権が膨張し、日本経済は長期の低迷を余儀なくされました。当局としては、同様の事態を未然に防ぐ姿勢を明確にしています。

注意点・展望

過度な警戒は不要か

現時点で、日本の金融システム全体の安定性は維持されています。日銀の金融システムレポートでも、金融機関は十分な自己資本を保有しており、損失吸収力は確保されていると評価されています。

ただし、不動産融資の伸びが続くなかで、個別の金融機関レベルでは審査・管理体制に差があることも事実です。今回の考査は、問題が顕在化する前に予防的にリスクを洗い出す狙いがあります。

今後の見通し

日銀は2026年後半にも政策金利を1%に引き上げるとの見方が市場では有力です。金利のさらなる上昇は、不動産市場と金融機関の双方にとって重要なリスク要因になります。

今後の考査では、金利上昇シナリオにおけるストレステストの実施状況や、不動産ポートフォリオの集中リスクの管理体制がより厳しく問われることになるでしょう。金融機関には、足元の融資拡大の勢いだけでなく、金利上昇局面での耐性を確保する経営判断が求められます。

まとめ

日銀の2026年度考査方針は、不動産業向け融資の審査・管理体制と「金利ある世界」での預金動向を重点項目に掲げました。不動産業向け融資残高が約115兆円に膨らみ、高い伸びが続くなかで、金融システムの健全性を維持するための予防的な取り組みです。

金融庁も地銀の不動産融資に対する監視を強化しており、日銀との「二重チェック」体制が整いつつあります。金利上昇が続く環境下で、金融機関には不動産融資のリスク管理を一段と強化することが求められています。投資家や不動産事業者にとっても、金融機関の融資姿勢の変化に注意を払う必要がある局面です。

参考資料:

• 2026年度の考査の実施方針等について | 日本銀行（PDF）
• 金融庁が地銀の不動産融資の監視強化、越境リスク管理に重点 | Bloomberg
• 地銀の不動産融資に警戒 金融庁がヒアリング開始 | NOVAIST
• 地方銀行における不動産関連融資の拡大と内包するリスク | 日本総研
• 金融システムレポート（2025年10月号） | 日本銀行
• 2026年の地方銀行を取り巻くビジネス環境の展望 | 日本総研