はじめに

2026年2月8日に投開票を迎える第51回衆議院議員総選挙で、都市部のマンション価格高騰が大きな争点に浮上しています。1月27日に公示された選挙戦では、与野党がこぞって住宅価格対策を公約に掲げました。

東京23区の新築マンション平均価格は1億3,000万円を超え、一般的な会社員にとって手の届かない水準に達しています。外国人による不動産取得の規制や家賃支援など、各党の政策は多岐にわたりますが、その実効性には疑問の声もあります。

本記事では、マンション価格高騰の現状と構造要因、そして各党の公約を比較・分析します。

マンション価格高騰の現状

東京23区で平均1億3,000万円超

2025年上半期（1〜6月）の首都圏新築分譲マンションの平均価格は8,958万円で、前年同期比16.7％の上昇を記録しました。特に東京23区では平均1億3,064万円（前年同期比20.4％増）と、1億円の大台を大幅に突破しています。

中古マンションも上昇が続いています。2025年12月の首都圏中古マンション価格（70㎡換算）は6,554万円で、東京都平均は1億円に到達しました。この上昇は16カ月連続で続いており、止まる気配がありません。

首都圏全域に波及

価格上昇は東京都だけにとどまりません。2025年上半期のデータでは、埼玉県の新築マンション平均価格が6,551万円（前年同期比26.9％増）と最も高い上昇率を示しました。東京都下も6,835万円（同19.8％増）と大幅に上がっています。

マンション購入の中心は新築から中古へシフトしつつあり、都心の新築マンションは一部の高所得層や投資家向けの市場になりつつあります。

価格高騰の構造要因

建築コストの上昇

マンション価格高騰の背景には、複合的な構造要因があります。まず、建設業界における人手不足と資材費の高騰です。鉄鋼やセメントなどの建設資材価格は世界的なインフレの影響で上昇が続いており、建築コストの上昇が販売価格に転嫁されています。

2024年4月から建設業にも時間外労働の上限規制が適用され、人件費の上昇圧力がさらに強まりました。

投資マネーの流入

円安を背景に、海外投資マネーが日本の不動産市場に流入していることも価格を押し上げる要因です。東京の不動産は香港やシンガポール、ニューヨークと比較して割安感があり、海外の富裕層や機関投資家の購入が増えています。

人口の一極集中

東京圏への人口流入が続いていることも、住宅需要を押し上げています。特に若年層の東京への集中は加速しており、限られた土地に需要が集中することで価格が上がる構造です。

各党の住宅政策を比較

自民党：投機的売買の抑制

自民党は「首都圏などの投機的売買の抑制」を公約に掲げています。高市早苗政権は外国人による不動産の投機的取得を念頭に置いた規制を検討しており、自民・維新の連立政権合意書にも外国人による土地取得規制の強化が明記されています。

ただし、現在の日本には外国人の不動産購入を直接制限する法律がなく、新たな法整備には国際的な貿易協定との整合性など、法的なハードルが存在します。

国民民主党：外国人土地取得規制

国民民主党の玉木代表は、外国人の不動産取得によって地価や家賃が上昇し、「アフォーダブル（手頃）な価格で住居を確保できなくなっている」と指摘しています。一定の規制や外国人への追加負担を通じて抑制を図る方針です。

日本維新の会：生活費負担の軽減

維新は食品消費税の2年間のゼロ化や、現役世代の手取り増加、社会保険料の引き下げなどを公約に掲げ、生活費全般の負担軽減を打ち出しています。

共産党：消費税減税

共産党は物価高を大幅に上回る賃上げや、消費税の直ちに5％への引き下げ（将来的には廃止）を掲げ、住居費を含む生活費全般の負担軽減を訴えています。

注意点・展望

外国人取得規制については、その効果を冷静に見る必要があります。制度やデータを詳しく分析すると、外国人による取得が価格高騰の決定的な要因とは言えないとする専門家の見方が多く、規制を導入しても市場全体に大きな変化をもたらす可能性は高くないとされています。

価格高騰の根本原因は、建築コストの上昇や人口の一極集中といった構造的な問題にあります。これらに対処するには、住宅供給の拡大や地方への人口分散策など、中長期的な視点に立った政策が必要です。

また、規制や助成策には副作用のリスクもあります。家賃助成は大家側が便乗値上げする可能性があり、取得規制は海外からの投資を冷え込ませて不動産市場全体に悪影響を及ぼす恐れがあります。

まとめ

マンション価格の高騰は、多くの国民にとって切実な問題であり、衆議院選挙の重要な争点として各党が対策を打ち出しています。しかし、価格高騰の要因は投資マネーだけでなく、建築コストの上昇や人口の一極集中といった構造的な問題が絡み合っています。

選挙公約を評価する際には、短期的な規制策だけでなく、住宅供給の拡大や都市計画の見直しといった根本的な対策が含まれているかを確認することが重要です。投票日の2月8日に向けて、各党の住宅政策の具体性と実現可能性に注目する必要があります。

参考資料:

• 2026年衆院選が公示、2月8日投開票（nippon.com）
• 自民党 2026年第51回衆議院選挙公約
• 外国人の不動産取得規制、マンション価格高騰…国民民主党・玉木代表の見解（楽待）
• 外国人土地購入禁止はどうなる？日本の法規制とマンション価格への影響（住まいサーフィン）
• 高市政権で不動産は高騰継続か？（JBpress）