はじめに

都市部を中心に中古マンション価格の高騰が続いています。東京都の中古マンション平均価格は2020年の約4,623万円から2025年12月時点で約7,038万円へと大幅に上昇しました。この価格高騰を好機と捉え、売却を検討する方が増えています。

しかし、マンション売却で利益が出た場合には譲渡所得税が課されます。特に所有期間が5年以内か5年超かで税率が大きく異なり、知らずに売却すると想定外の税負担が発生する可能性があります。

本記事では、マンション売却時の税金の仕組み、手続きの流れ、活用できる特例制度について、失敗しないためのポイントを解説します。

売却益にかかる税金の基本

譲渡所得の計算方法

マンション売却で利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税が課されます。譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額

取得費には購入価格のほか、購入時の仲介手数料や登記費用、リフォーム費用などが含まれます。ただし建物部分は経年による減価償却分を差し引く必要があります。譲渡費用には売却時の仲介手数料、印紙税、測量費用などが該当します。

購入時の契約書を紛失して取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」を使うことになります。この場合、実際の購入価格より大幅に低い金額になるため、税負担が増える可能性が高いです。購入時の契約書や領収書は必ず保管しておきましょう。

所有期間5年が税率の分かれ目

譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって大きく異なります。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）

• 所得税：30%
• 住民税：9%
• 復興特別所得税：0.63%（所得税×2.1%）
• 合計：約39.63%

長期譲渡所得（所有期間5年超）

• 所得税：15%
• 住民税：5%
• 復興特別所得税：0.315%（所得税×2.1%）
• 合計：約20.315%

短期と長期では税率が約2倍も異なります。たとえば譲渡所得が1,000万円の場合、短期なら約396万円、長期なら約203万円と、約193万円の差が生じます。

所有期間の判定に注意

ここで特に注意すべきなのが、所有期間の数え方です。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。実際に5年間所有していても、1月1日基準で5年に満たなければ短期譲渡となります。

たとえば2021年4月に購入し2026年5月に売却した場合、実際には5年1か月経過していますが、2026年1月1日時点では4年9か月です。このため短期譲渡所得として約40%の税率が適用されます。長期譲渡にするには2027年1月以降まで待つ必要があります。

活用できる税制優遇・特例制度

3,000万円の特別控除

自宅（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。多くのケースでこの控除により税金がゼロになるため、最も重要な特例です。

主な適用条件は以下の通りです。

• 売却する物件が実際に住んでいたマイホームであること
• 転居済みの場合は、転居後3年目の年末までに売却すること
• 買主が配偶者や直系血族など特殊な関係者でないこと
• 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと

注意点として、この特例と住宅ローン控除は併用できません。買い替え先で住宅ローン控除を利用する場合は、どちらが有利か慎重に比較する必要があります。

10年超所有の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対してさらに軽減税率が適用されます。

• 6,000万円以下の部分：所得税10%＋住民税4%（合計14.21%）
• 6,000万円超の部分：所得税15%＋住民税5%（合計20.315%）

この特例は3,000万円控除と併用可能です。長期間保有していた自宅を売却する場合は、二重の優遇が受けられます。

買い替え特例

マイホームを売って新たにマイホームを購入する場合、一定の条件を満たせば課税を将来に繰り延べる「買い替え特例」が利用できます。ただし、3,000万円控除とは併用できないため、どちらが有利かを試算して選択する必要があります。

売却手続きの流れと注意点

ステップ1：相場価格の把握

まず自宅マンションの市場価格を把握します。不動産ポータルサイトで近隣の類似物件の販売価格を調べ、おおよその相場を確認しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのが基本です。一括査定サイトを利用すれば、手間なく複数社の査定額を比較できます。査定額が極端に高い会社には注意が必要です。契約を取るために高めの査定を出し、後から値下げを求めるケースもあります。

ステップ2：不動産会社との媒介契約

査定結果を比較し、信頼できる不動産会社を選んで媒介契約を締結します。媒介契約には3種類あります。

• 専属専任媒介契約：1社のみに依頼し、自分で見つけた買主への直接売却も不可
• 専任媒介契約：1社のみに依頼するが、自分で買主を見つけた場合は直接売却可
• 一般媒介契約：複数社に同時依頼が可能

1社に集中して販売活動してもらいたい場合は専任媒介、幅広く買主を探したい場合は一般媒介が適しています。

ステップ3：販売活動から引き渡しまで

販売価格を設定し、広告やポータルサイトへの掲載を経て購入希望者を募ります。内覧対応を行い、購入希望者との条件交渉を経て売買契約を締結します。

2024年のデータでは、首都圏の中古マンションが売れるまでの平均日数は約85日です。余裕をもったスケジュールを組むことが重要です。

売買契約後は、住宅ローンの残債がある場合は金融機関に一括返済の手続きを行い、決済日に残金の受領と物件の引き渡しを同時に行います。

必要書類の準備

売却時に必要な主な書類は以下の通りです。

• 登記識別情報通知書（権利証）
• 印鑑証明書（3か月以内のもの）
• 固定資産税納税通知書
• 管理規約・使用細則
• 付帯設備表・物件状況確認書
• 身分証明書
• 住宅ローン残高証明書（ローンがある場合）

書類が揃っていないと契約が遅れる原因となるため、早めに準備を始めましょう。

注意点・展望

金利上昇の影響に注意

日本銀行は2025年に追加利上げを実施し、住宅ローン金利を引き上げる金融機関が増えています。金利上昇は購入検討者の購買力を低下させるため、今後のマンション価格に影響を与える可能性があります。

売却を検討している場合は、金利動向を注視しつつ、価格が高い今のうちに行動を起こすか、所有期間による税率の有利さを待つか、総合的に判断することが求められます。

買い替え先の価格も確認

自宅を売却して買い替えを検討する場合、買い替え先のエリアでも価格が高騰している可能性があります。売却益が出ても、買い替え先が高額であれば実質的な手取りは減ります。売却と購入の両方の資金計画を立てたうえで判断しましょう。

確定申告を忘れずに

マンション売却で利益が出た場合、売却の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。3,000万円控除を適用する場合も確定申告が必須となります。申告を怠ると特例が適用されないだけでなく、加算税や延滞税が課される場合もあります。

まとめ

中古マンション価格が高騰する今、売却は資産形成の好機となりえます。ただし、所有期間による税率の違い（5年以下で約40%、5年超で約20%）を理解し、3,000万円特別控除などの税制優遇を活用することが重要です。

売却手続きは査定から引き渡しまで平均3か月程度かかります。必要書類の早期準備、適正な価格設定、信頼できる不動産会社の選定が成功の鍵です。まずは複数社への査定依頼から始め、税金の試算を行ったうえで最適な売却タイミングを判断してください。

参考資料:

• No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 - 国税庁
• No.3302 マイホームを売ったときの特例 - 国税庁
• マンション売却にかかる税金はいくら？ - 三井のリハウス
• 居住用財産の3,000万円特別控除とは？ - 長谷工の仲介
• マンション売却完全ガイド - 長谷工の仲介
• 2026年版マンションの売り時はいつ？ - LIFULL HOME’S