はじめに

都心の中古マンション市場に変調の兆しが現れています。新規の売り出し価格が上昇を続ける一方、実際に売買が成立する成約価格の伸びは鈍化しており、両者の差が「ワニの口」のように開く状況が生じています。

東日本不動産流通機構のデータによると、都心3区（千代田区・中央区・港区）の中古マンションでは、1平方メートルあたりの売り出し単価と成約単価の差が100万円以上に拡大しています。この乖離は、自ら居住するために購入する実需層の購買力が限界に近づいていることを示唆しています。

売り出し価格と成約価格の乖離

「ワニの口」現象とは

不動産市場における「ワニの口」とは、売り手が設定する売り出し価格と、買い手がつく成約価格の差が拡大していく現象を指します。グラフ上で両者の推移を描くと、ワニが口を開けたような形になることからこう呼ばれています。

売り出し価格は、売り手の期待値を反映しています。過去数年の価格上昇を見て「まだ上がる」と判断し、強気の価格設定をする傾向が続いています。一方、成約価格は買い手の実際の購買力を反映するため、住宅ローンの金利や世帯収入といった現実的な制約を受けます。

都心3区の具体的な状況

港区の中古マンション坪単価は約1,200万円に達し、千代田区でも1,000万円の大台に迫っています。ファミリー向けの70平方メートル前後の物件では、都心3区で2億円から3億円の価格帯が一般的になりつつあります。

銀行の住宅ローン上限は通常1億円から3億円程度で、優遇金利を適用しても毎月の返済額が30万円から100万円前後になります。給与所得だけで購入できる層は、年収2,000万円以上の一部のエリート層に限られる状況です。

実需層の購買力はどこまで持つか

成約件数の鈍化が示すシグナル

2025年夏以降、港区を中心に成約件数の減少が見られます。特に2億円以上5億円未満の中間高級帯での鈍化が顕著です。もともと1.5億円クラスの物件が相場上昇に伴い2億円を超える価格で売りに出されるケースが増え、価格と品質の乖離が買い手の購入意欲を削いでいます。

首都圏全体の中古マンション成約単価は2025年11月時点で82.2万円/平方メートル（前年比+3.5%）と67カ月連続の上昇を記録していますが、前年比の伸び率は2025年で最低水準にとどまっています。価格上昇のペースは明らかに減速しています。

価格帯による二極化

市場は価格帯により明確に二極化しています。1億円から2億円の帯域では、企業経営者や外資系勤務者、医師といった高収入層の実需に支えられ、堅調な取引が続いています。しかし2億円以上の帯域では、購買心理が慎重になり、成約に至るまでの期間が長期化する傾向が見られます。

賃貸市場への波及と今後の見通し

購入断念層が賃貸に流れる構図

購入を諦めた層が賃貸市場に流れることで、都心の賃貸マンションにも上昇圧力がかかっています。特に都心3区のハイグレード賃貸物件では、空室率の低下と賃料の上昇が見られます。

この動きは「買えないから借りる」という消極的な選択である一方、「買うより借りた方が合理的」と判断する層が増えている側面もあります。資産価格の上昇が永続的でないリスクを考慮し、あえて賃貸を選ぶ合理的な判断も広がっています。

金利上昇リスクと市場調整の可能性

日本銀行の金融政策正常化が進む中、住宅ローン金利の上昇は購買力をさらに圧迫する要因となります。変動金利で借りている既存の購入者にとってもリスクであり、金利上昇局面では売却圧力が高まる可能性があります。

ただし、都心の不動産は海外投資家の資金流入や円安の恩恵を受けており、投資需要が一定の下支えとなっています。実需と投資の両面から価格動向を見極める必要があります。

まとめ

都心中古マンションにおける「ワニの口」の拡大は、実需層の購買力が天井に近づいていることを示す重要なシグナルです。売り出し価格の強気な設定と、成約価格の伸び鈍化という二つのトレンドは、市場の調整局面が近づいている可能性を示唆しています。

住宅購入を検討している方は、価格の「ピーク感」に惑わされず、自身の返済能力に基づいた冷静な判断が求められます。また、賃貸という選択肢も含めた住まいの検討が、これまで以上に重要になっています。

参考資料:

• 都心中古マンションで広がるワニの口 売り出しと成約に差、実需限界か - 日本経済新聞
• 【2025年を振り返る】首都圏中古マンション市場「高騰」の裏で進んだ構造分化の実態 - マンションリサーチ
• 東京都中古マンション市場四半期レポート 2025年7月～9月 - 福嶋総研
• 東京都心マンション市場分析: 2025年最新データ
• 【2026年版】今後のマンション価格は？上がる要素・下がる要素を徹底解説 - HOME4U