新築マンション供給減が加速、共働きペアローンが鍵に

はじめに

新築マンションの供給減少が加速しています。首都圏の新築マンション供給戸数は2000年のピーク時の約9万5,000戸から大幅に減少し、2025年は約2万2,000戸規模まで落ち込みました。建築コストの高騰と用地取得の困難さが主な要因です。

こうした中、業界最大手の三井不動産レジデンシャルの山田貴夫副社長は、新築物件の開発条件として「共働き世帯のニーズに合致するかどうか」を重視する姿勢を示しています。住宅ローンの「8,000万円の壁」を突破する動きが広がり、ペアローンの利用が急増しています。本記事では、マンション市場の構造変化と今後の見通しを解説します。

新築マンション供給の大幅減少

ピーク時から8割近く減少

不動産経済研究所のデータによると、首都圏の新築マンション供給戸数は長期的な減少傾向にあります。2000年には約9万5,635戸が供給されていましたが、2024年は2万3,003戸（前年比14.4%減）にまで落ち込みました。25年近くで約8割近い減少です。

この減少は一時的なものではなく、構造的な変化です。デベロッパーによる首都圏マンション用地の取得件数は、2022年の163件、2023年の120件から、2024年9月までにわずか35件と急減しています。用地の仕入れが困難になっている以上、今後も供給増は見込みにくい状況です。

建築コスト高騰と価格上昇

供給減の最大の要因は、建築コストの高騰です。建設資材の価格上昇、人件費の高騰、円安による輸入コスト増が重なり、デベロッパーが採算の取れる物件を開発しにくくなっています。

結果として、供給されるマンションは高価格帯に偏る傾向が強まっています。首都圏の新築マンション平均価格は上昇を続け、2025年4月時点で約7,000万円に達しました。特に東京23区では1億円超の物件が珍しくなくなり、一般的な単独世帯の年収では手が届きにくい水準になっています。

「8,000万円の壁」と共働き世帯の台頭

ペアローン利用の急増

マンション価格の高騰に対応するため、共働き世帯がペアローンを活用するケースが急速に増えています。ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを組み、合算した借入額で物件を購入する方法です。

住宅ローン市場の消費者動向レポートによると、2023年から2025年にかけてペアローンの利用は約8.6倍に増加しました。2025年の住宅購入市場では、共働き世帯が全体の約6割を占めています。ペアローンを利用した場合の借入額は、単独ローンと比較して約1.3倍になる傾向があります。

「8,000万円の壁」突破の意味

三井不動産レジデンシャルの山田副社長が指摘する「8,000万円の壁突破」とは、共働き世帯のペアローン活用により、従来は手の届かなかった8,000万円以上の物件が購入可能になった動きを指しています。

たとえば、世帯年収1,200万円（夫700万円、妻500万円）の共働き世帯がペアローンを組めば、それぞれのローン控除を活用しながら8,000万円超の借入が可能になります。住宅ローン減税もそれぞれに適用されるため、単独ローンよりも税制面でのメリットがあります。

共働き世帯を意識したマンション開発

立地選びの変化

共働き世帯がマンション購入の主力となったことで、デベロッパーの物件開発の方針にも変化が生じています。通勤の利便性が最重要視されるため、駅近・複数路線利用可能な立地が強く求められます。

夫婦それぞれの勤務先にアクセスしやすい場所が条件となるため、ターミナル駅周辺や主要沿線の駅近物件に需要が集中します。三井不動産レジデンシャルが「共働き世帯のニーズに合致するかどうか」を開発条件の核に据えているのは、こうした市場構造の変化を反映したものです。

住戸プランと共用施設の工夫

共働き世帯向けのマンションでは、住戸プランにも特徴があります。在宅勤務に対応したワークスペースの確保、時短につながる家事動線の工夫、保育施設や学童との近接性なども重視されます。

共用施設としては、宅配ボックスの大型化、24時間利用可能なゴミ出し場、コンシェルジュサービスなど、忙しい共働き世帯の生活をサポートする機能が標準化しつつあります。

注意点・展望

ペアローンの急増には注意すべきリスクも存在します。夫婦双方がローンを負担するため、離婚や一方の離職・収入減といったライフイベントの変化に対して脆弱です。特に変動金利でペアローンを組んでいる場合、金利上昇局面では返済負担が急増する可能性があります。

また、高額物件の購入にペアローンを活用すること自体が、必ずしも健全とは限りません。世帯年収に対して過度な借入になっていないか、将来のライフプランに照らして無理のない水準かを慎重に見極める必要があります。

今後の新築マンション市場は、供給の減少と価格の高止まりが続く見通しです。建築コストが劇的に下がる要因は見当たらず、用地取得の競争も激化しています。共働き世帯のペアローン活用は今後も拡大すると予想されますが、金利上昇局面でのリスク管理がこれまで以上に重要になるでしょう。

まとめ

首都圏の新築マンション供給はピーク時から8割近く減少し、価格は上昇を続けています。この環境下で、共働き世帯がペアローンを活用して「8,000万円の壁」を突破する動きが加速しています。

三井不動産レジデンシャルをはじめとするデベロッパーは、共働き世帯のニーズを物件開発の核に据える方針に転換しています。ペアローンの利用は今後も拡大が見込まれますが、金利上昇リスクやライフイベントの変化への備えも忘れてはなりません。住宅購入を検討する際は、長期的な視点で家計全体のバランスを見極めることが大切です。

参考資料:

• 首都圏新築マンション市場の動向（2025年11月）
• 住宅「ペアローン」利用増える 物件高騰、共働き家庭が浸透
• 2023-2025年でペアローンが約8.6倍増加！住宅ローン市場消費者動向レポート
• 2025年マンション価格はどうなる？不動産経済研究所調査部長が語る
• 8000万円のマンションを買える人の年収は？
• 共働き世帯で増加しているペアローン