東京都アフォーダブル住宅に年収制限導入、350戸供給へ

はじめに

東京都が推進する「アフォーダブル住宅」政策に新たな動きがありました。官民連携ファンドが供給する手ごろな家賃の賃貸住宅について、一部の住戸に世帯年収の上限を設ける方針が発表されたのです。供給を見込む約350戸のうち、約60戸を世帯年収800万円以下、約70戸を世帯年収600万円以下の世帯に限定します。運営事業者には野村不動産を含む4つのコンソーシアムが正式に選定され、2026年5月ごろから入居募集を開始する予定です。都心部での家賃高騰が深刻化する中、子育て世帯が安心して住み続けられる環境づくりに向けた具体的な一歩となります。

官民連携アフォーダブル住宅ファンドの全容

ファンドの仕組みと規模

東京都が進める「官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド」は、都と民間企業が共同で資金を出し合い、賃貸住宅に投資することで入居者の家賃負担を抑える仕組みです。東京都は最大100億円を出資し、民間側も同額以上を拠出することで、総額約200億円規模のファンドを目指しています。

このファンドの特徴は、行政が直接住宅を建設するのではなく、民間の不動産運営ノウハウを活用する点にあります。実際の物件選定や取得、管理運営は民間の運営事業者が担当し、東京都の出資によって生じる利回りの差分を家賃の引き下げに充てる構造です。対象となる住宅の家賃は、周辺の市場相場より約2割安い水準を目指しており、新築物件だけでなく、中古マンションや空き家のリノベーションも視野に入れています。

選定された4つの運営事業者

2025年11月に候補として発表され、2026年2月に正式決定した4つのコンソーシアムは以下の通りです。

第1陣営は、SMBC信託銀行、萬富、三井住友銀行、三井不動産レジデンシャルリースによる構成です。金融と不動産管理の両面に強みを持つ組み合わせといえます。第2陣営は、野村不動産、野村不動産投資顧問、京王電鉄の3社で、野村不動産がファンドへの民間出資を、野村不動産投資顧問が運用業務を担い、京王電鉄が共同出資者として参画します。沿線開発のノウハウを生かした物件供給が期待されます。第3陣営はヤモリと三菱UFJ信託銀行、第4陣営はりそな不動産投資顧問、LiveQuality大家さん、マックスリアルティーという構成です。

大手不動産会社から比較的新しい不動産テック企業まで、多様な事業者が参画している点は注目に値します。

年収制限の詳細と狙い

今回導入された年収制限は、約350戸の供給住戸のうち一部に適用されます。具体的には、約60戸が世帯年収800万円以下、約70戸が世帯年収600万円以下の世帯に限定されます。残りの約220戸については、年収制限を設けない方針です。

この段階的な年収制限の設計には明確な意図があります。年収制限のない住戸を多く残すことで、幅広い層が利用できる制度の柔軟性を確保しつつ、本当に住居費の負担が重い中間所得層にも確実に届く仕組みを両立させているのです。なお、入居対象者は原則として未就学児がいる世帯や出産を控えている世帯、満18歳未満の子どもがいる世帯、新婚世帯などが想定されており、入居期間は最大12年間とされています。

東京の家賃危機と子育て世帯の流出問題

深刻化する家賃高騰

東京23区における家賃上昇は、もはや「危機的」と呼べる水準に達しています。2025年3月の東京都23区の消費者物価指数における「民営家賃」の前年同月比上昇率は1.1%で、1994年10月以来約30年ぶりの高い伸び率を記録しました。数値としては穏やかに見えるかもしれませんが、長年横ばいだった家賃水準がトレンド転換したことを示す重要な指標です。

特に深刻なのはファミリー向け物件の状況です。家族向け物件（50〜70平方メートル）の賃料上昇率は前年比26.1%にも達しており、単身者向け物件を大幅に上回っています。この背景には、分譲マンション価格の高騰があります。購入を諦めた世帯が賃貸市場に流入することで、ファミリー向け賃貸の需給がひっ迫し、家賃が急上昇する構図が生まれているのです。

2026年1月の報道によると、東京23区ではファミリー層向けマンションの募集家賃が可処分所得の4割を超える水準に達しました。住居費負担率が所得の3割を超えると「家計圧迫」、4割を超えると「危険水域」とされる一般的な基準に照らせば、東京のファミリー層はまさに危険水域に入っていることになります。

子育て世帯の都外流出

このような住居費の高騰は、子育て世帯の東京離れを加速させています。2024年のデータでは、東京都から近隣3県（神奈川・埼玉・千葉）への子育て世帯の転出が約1.5万人に上りました。かつては川崎市や横浜市など東京に隣接する近郊エリアが受け皿となっていましたが、そうした近郊エリアでも住宅費が上昇した結果、飯能市、茅ヶ崎市、印西市といった都心から50キロ圏の郊外エリアへとさらに外縁部に移住先が広がっています。

この動きは東京都の少子化にも直結しています。東京都の合計特殊出生率は2024年に0.96まで低下し、2023年の「0.99ショック」からさらに悪化しました。住宅費の高騰と長時間労働が出産をためらわせる大きな要因となっており、住宅政策は少子化対策としても喫緊の課題に浮上しています。

公的住宅の現状と限界

東京都には約55万戸の公的住宅ストックがありますが、都営住宅の入居倍率は平均約30倍、人気の立地では200〜300倍に達することもあり、需要に対して供給がまったく追いついていません。こうした状況を打開するために、従来の公営住宅とは異なるアプローチとして打ち出されたのがアフォーダブル住宅ファンドなのです。

今後の展望と課題

複合的な供給戦略

東京都はファンドによる供給だけでなく、複数の手段を組み合わせてアフォーダブル住宅の供給拡大を目指しています。東京都住宅供給公社（JKK東京）の既存住宅を活用し、年間200戸・計1,200戸のアフォーダブル住宅を供給する計画も進んでいます。さらに、2026年度にはアフォーダブル住宅を整備するマンションや複合施設に対する容積率緩和の新制度導入も検討されており、民間事業者が自発的にアフォーダブル住宅を供給するインセンティブづくりにも取り組んでいます。

350戸で足りるのか

一方で、課題も少なくありません。最大の懸念は供給量です。ファンドによる350戸、公社住宅の年間200戸という規模は、東京都全体の賃貸需要に対してはごく一部に過ぎません。本格的に家賃高騰の緩和や子育て世帯の定着を実現するには、今後さらなる供給拡大が不可欠です。また、年収制限の対象が約130戸にとどまる点についても、より多くの中間所得層に支援を届けるための制度拡充が求められるでしょう。

加えて、入居期間が最大12年間と定められている点にも留意が必要です。子どもの成長に伴い、入居期限を迎えた後の住まいの確保が新たな課題となる可能性があります。

まとめ

東京都が官民連携ファンドによるアフォーダブル住宅に年収制限を導入したことは、住宅支援策が「広く薄く」から「必要な層に確実に届ける」方向へ一歩踏み出したことを意味します。家賃が可処分所得の4割を超え、子育て世帯の都外流出が年間1.5万人規模に達する現状において、市場相場より2割安い家賃で住める住宅の供給は歓迎すべき取り組みです。2026年5月ごろに始まる入居募集の動向とともに、今後の供給拡大に向けた政策の展開に注目が集まります。

参考資料

• 東京都「官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド」運営事業者候補に選定（野村不動産）
• 官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド｜東京都産業労働局
• 東京都が推進する「アフォーダブル住宅」とは？入居条件や建物の要件を解説｜LIFULL HOME’S Business
• 東京都「アフォーダブル住宅」とは｜メリット・デメリットやファンドの仕組みを解説｜BuildApp News
• 家賃高すぎ問題に新たな一手 東京都が「アフォーダブル住宅」を始動｜ITmedia
• 都、アフォーダブル住宅事業者に4候補｜環境ステーション
• 東京都が住宅を購入し子育て世帯などに安価で提供｜TOKYO MX+
• アフォーダブル住宅不足対策、世界の都市による10の取り組み｜世界経済フォーラム