はじめに

東京都千代田区が、周辺相場より賃料が2〜3割安い住宅を数年で100戸規模供給する方針を打ち出しました。2026年度からマンションの空き物件の改修や、オフィスビルを住宅に転用する費用を民間事業者に補助する事業を開始します。

背景にあるのは、都心の賃料高騰です。東京23区の分譲マンション賃料は過去最高を更新し続けており、特に千代田区を含む都心3区では1平方メートルあたり5,000円を超える高水準となっています。この影響で子育て世帯が郊外に流出する傾向が強まっており、区は定住促進策の強化を迫られていました。

本記事では、千代田区の新たな住宅政策の詳細と、東京23区における賃料上昇の現状、そしてオフィスビルの住宅転用（コンバージョン）の可能性について解説します。

東京23区の賃料高騰の現状

過去最高を更新し続ける賃料

東京23区のマンション賃料は、2025年に入っても上昇の勢いが止まりません。LIFULL HOME’Sのマーケットレポートによると、東京23区の掲載賃料はファミリー向け・シングル向けともに「過去最高」を更新しています。ファミリー向き物件の賃料は16カ月連続で上昇を記録しました。

2025年4月時点で、東京23区のシングル向き物件の平均賃料は117,417円となり、前年同月比113.5%と大幅に上昇しています。分譲マンションの賃料も前年同月比15.1%増と、二桁の伸びを見せています。

家計を圧迫する住居費

この賃料高騰は、家計に深刻な影響を与えています。日本経済新聞の報道によると、東京23区の家賃は世帯所得の4割を超える水準に達しています。住居費負担が重くなることで、子育て世帯を中心に都心から郊外への移住を検討する動きが広がっています。

賃料上昇の背景には複数の要因があります。コロナ禍の終息に伴う都心回帰、マンション売買価格の高騰による購入断念層の賃貸シフト、物価高による維持・管理費の上昇、不動産投資用物件としての人気上昇などが挙げられます。

都心3区の特に厳しい状況

千代田区、中央区、港区の都心3区は、オフィス・商業エリア・住居として非常にニーズが高く、23区内でも突出して賃料が高いエリアです。2LDKの間取りで比較すると、最も高い港区と最も安い江戸川区では約28万円の差があり、その差は約3.3倍にもなります。

東京カンテイの調査によると、都心部ではコロナショック前と比較して2割近くの上昇を見せるエリアもあります。一方で、築浅物件の在庫はだぶつき始めており、「借り手が身の丈に合った場所に住むようになり、高額な都心物件は選ばれにくくなった」という指摘もあります。

千代田区の新たな住宅供給策

2〜3割安い住宅を100戸規模で

千代田区が打ち出した新施策は、周辺相場より賃料が2〜3割安い住宅を数年で100戸規模供給するというものです。2026年度から、マンションの空き物件の改修やオフィスビルを住宅に転用する費用を民間事業者に補助する事業を開始します。

具体的な補助金額や申請条件などの詳細は、今後発表される見込みです。民間事業者が空き物件やオフィスビルを活用して住宅を供給し、その対価として相場より低い賃料設定を求めるスキームが想定されます。

オフィスビルの住宅転用（コンバージョン）

今回の施策で注目されるのが、オフィスビルの住宅への転用（コンバージョン）です。コンバージョンとは、既存のビルや商業施設の用途を変更する手法で、海外では工場や倉庫が集合住宅になった例が多くあります。

日本でコンバージョンが注目され始めたのは2003年頃。大量供給されたオフィスビルの余剰問題から、都心立地の事務所ビルを住宅に用途変更して再生させる動きが生まれました。

ただし、コンバージョンには課題もあります。建築基準法の採光規定では、住宅に床面積の7分の1のサイズの窓を設置することが義務付けられており、オフィスビルの構造ではこれをクリアできない案件も少なくありません。また、事業採算性の確保も難しいケースがあります。

国土交通省はコンバージョン促進のため、改装費用の一部補助や建築基準法の緩和策を推進しています。これらの支援策が進めば、コンバージョンのハードルは下がると期待されています。

既存の定住促進策との連携

千代田区はこれまでも、独自の定住促進策を展開してきました。その代表例が「次世代育成住宅助成」です。

この制度は、親世帯との近居のために住み替える新婚世帯・子育て世帯や、子どもの成長に伴いより広い住宅に住むために区内転居する子育て世帯を対象としています。助成金は月額で世帯人数×1万円（親元近居の場合は+2万円）、限度額は月額8万円で、最大8年間支給されます。

新たな住宅供給策は、こうした既存の助成制度と組み合わせることで、より効果的な定住促進が期待できます。

千代田区の子育て支援の充実度

全国トップクラスの子育て環境

千代田区は、保育園の待機児童ゼロ対策や小学生の放課後の居場所整備など、子育て関連施策で全国トップクラスの充実度を誇っています。待機児童数ゼロは2014年より維持されています。

独自の子育て支援として、通常の児童手当に加えて「次世代育成手当」を実施。1回の妊娠で第20週以降に4万5,000円、高校生相当年齢の児童には1人月額5,000円が支給されます。子どもの医療費助成も、東京都の支援策開始前から独自に制度化しており、高校卒業相当の年齢まで入院費・通院費を助成しています。

昼夜間人口差という特性

千代田区には特有の人口構造があります。昼間人口と夜間人口の差が23区内で最も大きく、その差は約20倍にも達します。皇居やオフィス街を抱える区の特性上、夜間の定住人口は23区内で最も少ない状況です。

このため、区の税収に占める法人税の割合が高く、定住人口の増加による地域コミュニティの活性化が課題となっています。子育て世帯の定住促進は、地域の活力維持という観点からも重要な政策課題なのです。

注意点・今後の展望

供給量と需要のバランス

100戸規模の供給は、千代田区全体の住宅需要からすると限定的な数字です。賃料高騰に悩む世帯すべてに対応できるわけではなく、入居には何らかの選考基準が設けられる可能性があります。子育て世帯や新婚世帯など、政策目的に沿った優先枠の設定が想定されます。

コンバージョンの実現可能性

オフィスビルの住宅転用には、建築基準法上の制約や事業採算性の課題があります。補助金によってどの程度これらのハードルを克服できるかが、施策の成否を左右します。また、転用に適したビルの発掘も重要な課題です。

他区への波及効果

千代田区の取り組みが成功すれば、同様の賃料高騰に悩む他の都心区にも波及する可能性があります。特に中央区や港区など、類似の課題を抱える自治体の動向が注目されます。

まとめ

東京都千代田区は、周辺相場より2〜3割安い住宅を100戸規模で供給する方針を打ち出しました。2026年度から空き物件の改修やオフィスビルの住宅転用に補助金を出し、賃料高騰による子育て世帯の流出に歯止めをかけます。

東京23区の賃料は過去最高を更新し続けており、家計への負担は深刻化しています。千代田区は既に全国トップクラスの子育て支援を展開していますが、住宅費用という根本的な課題への対応が求められていました。

今回の施策は、空きストックの活用とコンバージョンという手法で、民間の力を借りながら住宅供給を増やす取り組みです。成功すれば、都心における住宅政策の新たなモデルケースとなる可能性があります。

参考資料:

• 東京23区の家賃、世帯所得の4割超え マンション高騰波及で家計圧迫 - 日本経済新聞
• 東京23区のマンション賃料、上昇はまだ続くか - 日本経済新聞
• 東京｜賃料動向 - LIFULL HOME’Sマーケットレポート2025年11月
• 次世代育成住宅助成 - 千代田区
• コンバージョン / 余剰オフィスビルの用途転換手法