はじめに

「マンションを買いたくても手が届かない」という声が、都市部を中心に広がっています。首都圏の新築マンション平均価格は9,000万円を超え、東京23区では1億3,000万円に達するなど、一般的な収入の世帯には購入が困難な水準まで高騰しています。

一方で、全国の空き家は過去最多の900万戸を突破し、空き家率は13.8%と過去最高を記録しました。このまま対策がなされなければ、2038年には3軒に1軒が空き家になるという推計もあります。

価格高騰と空き家増加という一見矛盾する現象が同時進行する日本の住宅市場。本記事では、その背景と有効な対策について詳しく解説します。

住宅価格高騰の実態と背景

都市部で続く価格上昇

2025年も住宅価格の上昇傾向は続いています。首都圏の中古マンション成約平米単価は「84.85万円/㎡」で、前年比13%の上昇を記録しました。国土交通省の不動産価格指数では、2010年を100とした場合、マンションの指数は219.0に達しており、約10年で2倍以上に値上がりしたことになります。

特に顕著なのが東京都心部です。大手デベロッパーが販売する分譲マンションの平均価格は1億円を超えることが常態化しており、2026年3月期にはさらに1億4,000万円台まで上昇する見通しです。

価格高騰の主な要因

価格上昇の背景には複数の要因があります。まず、新築マンションの供給量が大幅に減少していることが挙げられます。大都市では大規模な開発用地が枯渇し、新規供給が困難になっています。

建設コストの上昇も深刻です。資材価格の高騰、人件費の増加、円安による輸入資材コスト増が重なり、建設費は年々上昇しています。

さらに、需要面でも変化が起きています。共働き世帯の増加により世帯年収が上昇し、ペアローンを組むことで購入予算が拡大。国内外の富裕層や投資家によるマンション購入意欲も旺盛で、価格を押し上げる要因となっています。

外国人購入の影響は限定的

住宅価格高騰の原因として「外国人による購入」がしばしば指摘されます。しかし、都心5区でも外国人による不動産購入は5%程度にとどまり、価格高騰の決定的な要因とはいえないという分析もあります。

ただし、政府は実態把握を進めています。2025年7月には国土利用計画法の施行規則が改正され、大規模な土地取引では取得者の国籍等の届け出が義務化されました。2027年度には外国人による不動産所有状況を一元管理するデータベースの運用も予定されています。

空き家900万戸問題の深刻化

過去最多を更新した空き家数

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家総数は過去最多の900万戸に達しました。空き家率は13.8%と、約7戸に1戸が空き家という状況です。

特に深刻なのが「その他空き家」と呼ばれる、売却・賃貸予定もなく放置されている空き家です。これらは過去20年間で約2倍に増加しており、今後も団塊世代の高齢化に伴い、相続による空き家がさらに増加すると予測されています。

地方と都市部の二極化

住宅市場では「二極化」が顕著になっています。都心部では価格上昇が続く一方、地方や郊外では価格が横ばい、あるいは下落傾向に転じているエリアも見られます。

首都圏でも、東京23区を除くエリアでは価格上昇の勢いが鈍化しており、郊外の一戸建てや古いマンションでは売却が困難になるケースも増えています。この傾向は今後さらに加速すると予想されています。

空き家活用による住宅問題解決の可能性

法改正による空き家対策の強化

2023年12月に施行された改正「空家等対策特別措置法」は、所有者への圧力を大幅に強化しました。新たに「管理不全空家」というカテゴリーが創設され、将来的に危険な状態になりかねない空き家に対しても早期に指導・勧告が可能になりました。

勧告を受けると、固定資産税を最大6分の1に軽減する「住宅用地特例」が解除されます。これにより、空き家を放置し続けることの経済的デメリットが明確になり、活用や売却を促す効果が期待されています。

自治体による積極的な支援

各地の自治体では、空き家活用を促進するための補助金制度が充実しています。リノベーション費用として改修費の3分の1から3分の2程度、上限100万円から300万円程度を補助する制度が一般的です。

岐阜県飛騨市では、空き家を賃貸住宅として登録した場合に改修工事費として最大250万円を補助。店舗へのリノベーションには最大100万円、家財処分には最大10万円を支援しています。東京都では最大200万円の解体補助金、大阪市では空き家改修に対する最大100万円の補助を実施しています。

成功事例から学ぶ活用法

岡山県瀬戸内市では、築100年を超える古民家をカフェやデザイン工房、美容院、交流拠点として再生させました。空き家活用が移住・定住の促進につながり、地域の活性化にも貢献しています。

兵庫県丹波篠山市では「城下町全体をホテルに」というコンセプトのもと、築100年以上の古民家を次々とリノベーションし、町全体を観光資源として活用しています。空き家を「負債」ではなく「資産」として捉え直す発想が、成功のカギとなっています。

今後の課題と展望

中古住宅シフトの加速

新築住宅が一般世帯の手に届かない水準まで高騰する中、2026年は中古住宅へのシフトがさらに加速すると予測されています。適切にリノベーションされた中古住宅は、新築と比較して割安で購入でき、立地条件も良い物件が多いというメリットがあります。

空き家の有効活用と中古住宅市場の活性化を組み合わせることで、住宅価格高騰問題と空き家問題の両方に対応できる可能性があります。

金利上昇の影響

日銀は2025年12月に利上げを実施し、政策金利は0.75%程度と30年ぶりの水準に達しました。住宅ローン金利の上昇は住宅需要を冷え込ませ、価格下落につながる可能性があります。

一方で、住宅ローン減税はこの数年、優遇措置が縮小される方向で検討されており、2026年以降の制度維持は不透明です。住宅購入を検討している方は、金利動向と税制の両面から情報収集を続けることが重要です。

残された課題

国土交通省は、2030年までに使用目的のない空き家を400万戸程度に抑えることを目標としていますが、現状では470万戸程度になると推計されています。目標達成には、空き家活用の周知徹底、行政のマンパワー確保、民間企業との連携強化、利活用希望者への経済支援拡充が必要です。

また、建築基準法改正により2025年4月から「4号特例」が縮小され、木造2階建て以下の住宅でも大規模リフォーム時に建築確認申請が必要になりました。手続きの煩雑化が空き家リノベーションのハードルとなる可能性があり、制度面での配慮も求められます。

まとめ

住宅価格の高騰と空き家の増加は、一見矛盾するように見えて、実は「二極化」という同じ現象の表と裏です。都市部では需要が集中し価格が上昇する一方、地方や郊外では需要減少により空き家が増えています。

この問題の解決には、空き家の有効活用が重要な鍵を握ります。法改正による放置空き家への対策強化、自治体の補助金制度を活用したリノベーション促進、成功事例の横展開など、さまざまな取り組みが進んでいます。

住宅購入を検討している方は、新築だけでなく、リノベーション済みの中古住宅や空き家バンクなども選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。価格高騰の影響を受けにくく、自分らしい住まいを手に入れる新しい選択肢となるかもしれません。

参考資料:

• 2026年の住宅・不動産市場展望｜住宅価格の高騰は続くのか？
• 2025年の不動産は暴落したか？実態を振り返りつつ2026年の見通しも予測
• 空き家900万戸時代の現状と対策 2025年度版
• 主要国における住宅価格高騰とその対応策
• 空き家の利活用に向けた課題と今後の対応の方向性｜日本総研
• 外国人の不動産購入規制はどうなる？日本の制度の現状とこれからの見通し