都市部で戸建て需要が急伸　マンション供給難の受け皿に

はじめに

首都圏の新築マンション市場が「氷河期」とも呼ばれる供給難に直面するなか、不動産大手各社が都市部での戸建て開発に本格的に乗り出しています。住友不動産が高級戸建ての新ブランドを展開し、東京建物も高価格帯の戸建てプロジェクトを計画するなど、これまでマンション中心だった都市部の住宅市場に構造的な変化が生じています。

マンション価格の高騰と供給減少が続く一方、戸建ては同じ予算でより広い居住空間を確保でき、用地取得の面でもデベロッパーにとって参入しやすいという利点があります。本記事では、都市部の戸建て市場が注目を集める背景と、共働き・子育て世帯にとっての選択肢としての可能性を解説します。

マンション市場が直面する「供給氷河期」

過去最低水準に落ち込む供給戸数

首都圏の新築マンション市場は、深刻な供給不足に陥っています。不動産経済研究所の発表によると、2025年の首都圏新築マンション発売戸数は2万1,962戸となり、前年比4.5%の減少を記録しました。これは4年連続の減少であり、1973年の調査開始以来の最少水準です。

2026年の供給予測は約2万3,000戸と微増が見込まれるものの、東京23区に限ると前年比5.9%減の8,000戸にとどまる見通しです。都心部でのタワーマンション新規供給の減少が大きく影響しています。

用地取得競争の激化と価格高騰

供給難の根本にあるのは、マンション適地の枯渇です。デベロッパーによる首都圏のマンション用地取得件数は、2022年の163件から2023年の120件、さらに2024年9月時点では35件にまで急減しています。都心部では大規模な開発用地がほぼ出尽くしており、新規供給を拡大する余地が極めて限られています。

こうした供給制約を反映し、東京23区の新築マンション平均価格は2025年度上半期に1億3,309万円を記録しました。3年連続で平均1億円を突破し、市場の主役は完全に富裕層向けの高額物件へとシフトしています。一般的な共働き世帯にとって、都心の新築マンション購入はますますハードルが高い状況です。

戸建て市場が担う新たな役割

不動産大手の戸建て参入が加速

マンション供給の行き詰まりを背景に、大手デベロッパーが都市部での戸建て開発を強化しています。住友不動産は高級戸建ての新ブランドを立ち上げ、都市部で年間300〜400戸の供給を計画しています。同社はもともと「J・URBAN」シリーズで都市型戸建てのノウハウを蓄積しており、グッドデザイン賞を複数回受賞するなどデザイン性の高い住宅づくりに定評があります。

東京建物も2027年に東京都中野区で2億円超の戸建て物件を発売する計画です。マンションデベロッパーとしての知名度が高い同社が高価格帯の戸建て市場に参入することは、都市部の住宅市場における構造変化を象徴する動きといえます。

「広さと価格のバランス」が戸建ての強み

都市部で戸建てが注目される最大の理由は、マンションとの価格差にあります。首都圏の新築戸建て平均価格は2025年12月時点で4,855万円であり、新築マンションと比べると大幅に割安です。東京都に限定しても平均6,048万円で、マンションの半額以下の水準にとどまっています。

さらに重要なのが居住面積の差です。同程度の予算で比較した場合、戸建てはマンションよりも1.5倍以上の広さを確保できるとされています。中古戸建てであれば建物面積80平方メートル以上が主流で、100平方メートル超の物件も珍しくありません。一方、同価格帯の中古マンションは60〜70平方メートル台が中心です。子育て世帯にとって、この居住空間の差は住まい選びの決定的な要素となります。

共働き・子育て世帯の需要を取り込む戦略

変化する住宅購入層のニーズ

都市部の戸建て需要を支えているのは、共働きで世帯年収が高い「パワーカップル」層です。世帯年収1,500万円超のこうした層は、これまでペアローンを組んでマンション購入の主力となってきました。しかし、新築マンションの平均価格が1億円を超え、金利上昇の影響も加わるなか、「将来の返済が不安」という声が増加しています。

こうした層にとって、マンションよりも割安かつ広い居住空間を確保できる都市型戸建ては、合理的な選択肢として浮上しています。特に子どもの成長に伴って広さを求めるファミリー層が、マンションから戸建てへ関心をシフトさせる傾向が顕著です。

用地確保の優位性

デベロッパー側にとっても、戸建て開発にはメリットがあります。マンション建設には大規模な一団の土地が必要ですが、戸建てであれば比較的小さな区画で事業化が可能です。都心部においてマンション適地が枯渇するなか、中小規模の土地を活用して戸建て住宅を供給できることは、事業機会の拡大につながります。

住友不動産が年間300〜400戸という大規模な供給を計画している背景には、こうした用地確保の柔軟性があります。マンション用地としては活用が難しい土地でも、高品質な戸建て住宅であれば商品化できるケースは少なくありません。

注意点・展望

戸建て市場にもリスクは存在

都市型戸建てへの期待が高まる一方で、注意すべき点もあります。東京23区の新築戸建て平均価格は2025年12月時点で約1億1,960万円に達しており、20カ月連続で上昇を記録しています。戸建てであっても都心部では価格高騰が進行しており、「割安感」が今後も維持されるとは限りません。

また、マンションと比較した場合のセキュリティ面や管理の手間、駅からの距離といった点で、共働き世帯にとってはデメリットもあります。利便性を重視する層がどこまで戸建てに移行するかは、今後の市場動向を左右する重要な要素です。

住宅市場の多極化が進む

2026年以降の首都圏住宅市場は、新築マンション・中古マンション・都市型戸建てという複数の選択肢が併存する「多極化」の時代に入ると考えられます。各デベロッパーが戸建て事業を強化する流れは今後も続く見通しで、マンション一辺倒だった都市部の住宅供給に多様性が生まれることは、消費者にとってプラスの変化です。

まとめ

都市部のマンション供給が過去最低水準に落ち込み、価格高騰が続くなか、不動産大手各社が戸建て市場への参入を加速させています。住友不動産の新ブランド展開や東京建物の高価格帯戸建て計画は、都市部の住宅市場が転換期を迎えていることを示しています。

マンションと比べた割安感と広い居住空間を武器に、戸建ては共働き・子育て世帯の新たな受け皿となりつつあります。住まい選びの際は、価格・広さ・立地・利便性のバランスを総合的に検討し、自身のライフスタイルに最適な選択肢を見極めることが重要です。

参考資料:

• 東京住まい、「高値」の花に マンション、戸建て、家賃も高騰
• 新築マンション供給が過去50年で最低水準へ
• 2025年12月 首都圏の新築一戸建て平均価格
• 東京23区新築マンション価格が1億2420万円に
• LIFULL HOME’S 東京23区の2025年新築マンションの平均価格調査
• 2026年不動産市場はどうなる？