はじめに

都心部を中心に賃料の上昇が続いています。東京都によると、2024年度の家賃引き上げに関する消費者相談は1,366件に達し、前年度の約2倍に急増しました。2025年10月には東京都が「賃料値上げ特別相談窓口」を設置するほど、事態は深刻化しています。建築費や人件費の上昇、設備更新費用の増加、金利環境の変化などを背景に、契約更新時に貸主から賃料の引き上げを求められるケースが増えています。しかし、借主には法律上、強力な権利が認められています。本記事では、借地借家法に基づく借主の権利と、家賃値上げを通知された場合の具体的な対応策を解説します。

借地借家法が定める賃料増額のルール

貸主が値上げを請求できる条件

借地借家法第32条1項は、賃料の増減額請求権について定めています。貸主が賃料の増額を請求できるのは、以下の3つの事情に該当する場合です。

第一に、土地や建物に対する固定資産税などの租税負担が増加した場合です。第二に、土地や建物の価格上昇、その他の経済事情が変動した場合です。第三に、近隣の同種建物の賃料と比較して、現行賃料が不相当に低くなった場合です。

重要なのは、これらの事情があるからといって、貸主が一方的に賃料を引き上げられるわけではない点です。賃料の変更は、あくまで貸主と借主の双方の合意によって成立します。合意がなければ、値上げは法的に効力を持ちません。

普通借家契約における借主の保護

普通借家契約では、借主は極めて強い法的保護を受けています。最も重要なポイントは、借主が賃料の値上げに同意しなくても、契約が直ちに終了することはないという点です。

貸主が「値上げに応じなければ契約更新を拒否する」と主張するケースがありますが、これは法的に認められません。普通借家契約の更新は、原則として従前の契約と同一の条件で継続されます。貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要であり、賃料の値上げを拒否したことは正当事由にはなりません。

また、賃料値上げに伴う強制的な退去の要求は違法です。借主は、値上げに応じなくても、従来の賃料を支払い続ける限り、そのまま住み続ける権利があります。

定期借家契約との違い

一方、定期借家契約の場合は事情が異なります。定期借家契約では、契約期間の満了とともに契約が終了し、更新がありません。また、賃料の増減額請求権を特約で排除することが可能です。ただし、契約期間中の一方的な賃料変更は、契約書に明確な改定条項がない限り認められません。自分の契約が普通借家か定期借家かを確認することが、対応の第一歩となります。

値上げを通知されたときの具体的な対応手順

まずは冷静に根拠を確認する

貸主から賃料の値上げを通知されたら、まず値上げの根拠を書面で求めましょう。具体的には、以下の情報を確認します。

値上げの理由として、固定資産税の増加額、建物管理費の変動額、近隣相場との比較データなど、客観的な根拠が示されているかを確認してください。「周辺の相場が上がったから」という曖昧な説明だけでは、値上げの正当性を判断できません。

東京都の相談窓口には「突然、家賃を2倍にすると一方的に通知された」といった深刻な相談も寄せられています。しかし、根拠のない大幅な値上げは、法的に認められる可能性は低いと考えられます。

交渉のポイント

値上げの根拠を確認した上で、交渉に臨む際のポイントがあります。まず、感情的にならず、冷静に対話する姿勢が重要です。高圧的な態度は逆効果になりかねません。

交渉の材料としては、近隣の類似物件の賃料相場を調べて提示する方法が有効です。不動産ポータルサイトなどで、同じエリア・同じ間取り・同じ築年数の物件の賃料を複数確認しておきましょう。また、長期入居している場合は、安定した入居者であることを交渉材料にできます。空室リスクを考慮すると、貸主にとっても値上げより安定入居の方がメリットがある場合があります。

値上げ幅について、全額を拒否するのではなく、根拠に基づいた適正な範囲で合意点を探ることも選択肢の一つです。

合意できない場合の法的手段

交渉で合意に至らない場合、法的な手続きに進むことになります。借地借家法の規定により、賃料の増減額請求については「調停前置主義」が採られています。つまり、いきなり裁判を起こすことはできず、まず簡易裁判所に調停を申し立てる必要があります。

調停では、不動産鑑定士の資格を持つ調停委員が加わるのが一般的です。調停委員が双方の主張を聞き、資料を検討した上で、相当な賃料額の試案を提示します。調停で合意に至らない場合は、貸主側が賃料増額を求めて訴訟を提起することになります。

裁判では、裁判所が指定する不動産鑑定士による鑑定評価書が重要な判断材料となります。最終的には、裁判所が客観的な鑑定結果を踏まえて適正な賃料額を決定します。

ここで重要なのは、裁判が確定するまでの間、借主は従来の賃料を支払い続ければよいという点です。増額を正当とする裁判が確定した場合には、不足分に年1割の利息を付けて支払う必要がありますが、それまでは従前の賃料で問題ありません。

供託制度の活用

値上げに同意せず従来の賃料を支払おうとしたところ、貸主が受け取りを拒否するケースがあります。この場合、「供託」という制度を利用できます。

供託とは、賃料を法務局（供託所）に預けることで、法的に家賃の支払いを完了させる手続きです。供託を行うことで、家賃を滞納しているという状態を回避できます。

手続きの流れは次の通りです。まず、賃貸物件の所在地を管轄する法務局に出向き、供託書に必要事項を記入します。その際、賃貸借契約書を持参すると手続きがスムーズです。供託書とともに賃料（供託金）を納付すれば手続きは完了します。なお、インターネットを利用したオンライン供託も可能です。

注意点・今後の展望

家賃値上げへの対応で注意すべき点があります。まず、値上げを拒否したからといって家賃の支払い自体を停止してはいけません。従来の賃料は必ず支払い続ける必要があります。家賃の未払いは契約解除の正当な理由となるため、支払い自体は継続してください。

また、「賃料を増額しない」旨の特約が契約書に記載されている場合は、その特約が有効です。契約書の内容を改めて確認しておきましょう。

今後の見通しとしては、都心部の賃料上昇傾向はしばらく続くと見られています。東京23区のファミリー向け物件は前年比で約9.7%上昇しており、平均家賃は約24万8,000円に達しています。マンション購入価格の高騰により賃貸を選択する層が増えていることも、賃料の上昇圧力となっています。

こうした市場環境の中で、借主が自身の権利を正しく理解し、適切に行動することがますます重要になっています。困った場合は、東京都の賃料値上げ特別相談窓口や、各自治体の消費者相談窓口に相談することをお勧めします。

まとめ

家賃の値上げを通知された場合、借主には法律上の強い権利があります。普通借家契約においては、値上げに同意しなくても契約が終了することはなく、従来の賃料を支払い続ける限り退去を強制されることもありません。まずは値上げの根拠を冷静に確認し、必要であれば交渉や調停といった手段を活用しましょう。供託制度を利用すれば、貸主が受け取りを拒否した場合でも家賃の支払いを法的に完了させることができます。自分の契約内容を確認し、権利を正しく理解した上で、落ち着いて対応することが何よりも大切です。

参考資料:

• 賃貸住宅のオーナーチェンジを契機とした家賃値上げトラブルについて - 東京都住宅政策本部
• 賃貸住宅における「賃料値上げ特別相談窓口」を設置 - 東京都
• 賃料増減額請求権の基礎を解説 借地借家法32条1項の完全ガイド - ベンチャースタートアップ弁護士の部屋
• 家賃の値上げに伴う強制的な追い出しは違法 対処法も解説 - エジソン法律事務所
• 弁護士が解説 相次ぐ家賃値上げトラブル 拒否するとどうなる？ - Money Canvas 三菱UFJ銀行
• 地代・家賃の受領を拒否された場合にする供託 - 広島法務局
• 突出する東京都区部の家賃上昇 - 日本総研
• 家賃引き上げの相談急増 家賃はどこまで上げられるのか - LIFULL HOME’S PRESS