はじめに

東京の賃貸住宅の家賃が、約30年ぶりの上昇率を記録しています。2026年1月の東京都23区の消費者物価指数では「民営家賃」が前年同月比2.1%上昇し、2ヶ月連続で2%台の上げ幅となりました。ファミリー向け物件の募集家賃は過去5年で26%以上も上昇しており、家計への影響が深刻化しています。

一方で、立地や築年数などの条件を工夫すれば、まだ割安な物件を見つけることは可能です。4月からの新生活シーズンを前に、家賃を抑えるための具体的な戦略を解説します。

家賃高騰の実態と背景

30年ぶりの上昇率が意味するもの

東京23区の消費者物価指数における「民営家賃」の上昇率は、2025年3月に前年同月比1.1%を記録し、1994年10月以来30年5ヶ月ぶりの水準となりました。その後も上昇は加速し、2026年1月には2.1%に達しています。

CPIの家賃指数は、新規契約だけでなく既存の賃貸契約も含めた平均値であるため、実際の新規募集家賃はこれを大きく上回って上昇しています。特に目立つのが都心部で、シングル向け物件の募集家賃が最も上昇した駅は「目白」で、わずか1年で約3割も上昇しました。

分譲マンション高騰からの波及

家賃上昇の最大の要因は、分譲マンション価格の高騰が賃貸市場に波及していることです。東京23区の新築マンション価格は平均1億円を超える水準が続いており、購入を断念して賃貸を選ぶ世帯が増加しています。

この結果、賃貸需要が膨らみ、特にファミリー向け物件（50〜70平方メートル）の家賃が大幅に上昇しました。東京23区のファミリー層向けマンションの募集家賃は可処分所得の4割を超え、家計を大きく圧迫する状況です。

都心回帰と人口集中

コロナ禍で一時は郊外への移住が注目されましたが、オフィス出社の本格回帰に伴い、都心への人口集中が再び強まっています。通勤利便性の高いエリアへの需要増が、都心部の家賃上昇に拍車をかけています。

「不便な駅」を活用する戦略

駅徒歩距離で大きく変わる家賃

家賃を抑える最も効果的な方法の一つが、最寄り駅からの距離を広げることです。同じ間取り・築年数・グレードの物件でも、駅徒歩10分と20分では家賃が万単位で異なることがあります。

特に注目すべきは、急行や快速が停まらない「各停のみの駅」です。隣の急行停車駅と比べて家賃が1〜2割安くなる場合が多く、実際の通勤時間の差は数分程度にとどまるケースも少なくありません。

23区内の穴場エリア

東京23区内でも家賃が比較的安いエリアは存在します。足立区、葛飾区、江戸川区などの東東京エリアは、ワンルームで4〜5万円台、2DKでも6万円前後が家賃相場です。

杉並区の上井草駅（西武新宿線）は平均家賃約5.3万円で、新宿へのアクセスも良好です。足立区の竹ノ塚駅（東武スカイツリーライン）は約5.5万円で、駅前にはスーパーや飲食店が充実しています。こうした駅は「不便」というイメージがありますが、実際の生活利便性は十分に高い場合が多いのです。

23区外も視野に入れる

都心への通勤が可能な23区外のエリアでは、さらに家賃を抑えることができます。京王線、小田急小田原線、西武池袋線、JR中央線、東武東上線などの沿線では、都心へのアクセスが良好でありながら家賃が大幅に安い地域が点在しています。

例えば、調布市や府中市、所沢市などは、新宿や池袋まで30〜40分程度でアクセスでき、家賃は23区内の同等物件に比べて2〜3割安くなります。

家賃を抑えるその他のテクニック

築年数の妥協

一般的に築年数10年で約1割、20年で約2割家賃が下がる傾向があります。築20年以上の物件でもリノベーション済みであれば住環境は十分に快適で、設備も更新されている場合が多いです。

見た目の古さだけで敬遠せず、実際の内装や設備を確認することが重要です。特にリノベーション物件は、新築同様の設備を備えながら家賃は割安に設定されているケースが増えています。

間取りや広さの見直し

テレワークの定着により、自宅に仕事スペースを確保したいという需要が増え、広い間取りの家賃が上昇しています。逆に、コンパクトな間取りを選ぶことで家賃を抑えやすくなっています。

1Kやワンルームであれば、都心部でも比較的手頃な物件が見つかります。また、ロフト付き物件やメゾネットタイプなど、限られた面積を有効活用できる間取りも選択肢に入れると良いでしょう。

値下げ交渉の余地

築年数が古い、駅から遠い、日当たりが悪いなど、何らかのマイナス要素がある物件は家賃交渉に応じてもらいやすい傾向があります。特に繁忙期を過ぎた5月以降は、空室を抱えるオーナーが柔軟になりやすい時期です。

注意点・今後の展望

家賃上昇はまだ続く見通し

不動産調査会社の試算によれば、現在の上昇率が継続した場合、2030年の東京都の募集家賃は2020年比で約1.3倍に達するとの予測があります。当面は家賃上昇トレンドが続く可能性が高く、早めの部屋探しが有利です。

「安さ」だけで判断しないこと

家賃が安い物件には、それなりの理由がある場合もあります。防犯面や周辺環境、建物の管理状態などは必ず現地で確認しましょう。特に女性の一人暮らしの場合は、オートロックの有無や夜間の街灯状況なども重要なチェックポイントです。

また、通勤定期代が増えることで結果的に総コストがあまり変わらないケースもあるため、家賃と交通費をトータルで比較検討することをおすすめします。

まとめ

東京の家賃は30年ぶりの上昇率を記録し、今後も上昇が続く見通しです。しかし、「不便な駅」の活用や築年数の妥協、23区外への視野拡大など、工夫次第で割安な物件を見つけることは十分に可能です。

4月の新生活シーズンに向けて物件探しが本格化するこれからの時期、人気の物件は早期に成約してしまいます。エリアの固定観念にとらわれず、実際の通勤時間や生活利便性を総合的に判断して、自分に合った物件を見つけていただければと思います。

参考資料:

• 東京23区の家賃、世帯所得の4割超え マンション高騰波及で家計圧迫 - 日本経済新聞
• 東京23区の「家賃」が30年ぶりの上昇率。その要因とは - 青山綜合地所
• もはや危険水域？ 上がる家賃、今年2026年はどうなるのか - ウチコミ！タイムズ
• 2025年最新版 東京都内で家賃が安い穴場エリアランキング - DOOR賃貸
• 東京で家賃が安くて住みやすい街20選 - 住まいのトリセツ
• 賃貸市場の動向と近年の家賃上昇に伴う家計負担について - 内閣府