はじめに

2026年1月22日、最高裁判所が分譲マンションの漏水トラブルに関する重要な判断を下しました。共用部分の不具合により居室に漏水被害が生じた場合、管理組合が損害賠償責任を負うという初めての判断です。

これまで下級審では判断が分かれていたこの問題に、最高裁が明確な基準を示したことで、全国の分譲マンションにおける管理のあり方や住民の権利保護に大きな影響を及ぼすことが予想されます。

築40年を超える老朽マンションが急増する中、漏水トラブルは今後さらに増加する見込みです。本記事では、最高裁判決の内容と、マンション管理における今後の課題について解説します。

最高裁判決の内容

判決の概要

最高裁第1小法廷（岡正晶裁判長）は2026年1月22日、分譲マンションの共用部分の不具合で生じた居室への漏水被害について、管理組合が損害賠償責任を負うとする判断を初めて示しました。裁判官5人全員一致の意見でした。

この判決により、管理組合への賠償請求を認めなかった東京高裁判決は破棄され、賠償額の算定などのため審理が差し戻されることになりました。

判決のポイント

最高裁は、管理組合が民法上の「占有者」に該当するかどうかを判断しました。判決では、マンションの管理組合は共用部分の管理のために費用を徴収するのが通例であり、損害が生じた場合はその財産から賠償することが区分所有者の意思に沿い、被害者の保護にも資すると指摘しました。

そして、特段の事情がない限り、管理組合は共用部分を管理し賠償責任を負う「占有者」に当たると結論付けました。これにより、管理組合は共用部分に起因する事故について賠償責任を負うことが明確になりました。

具体的な事案

今回の上告審で扱われたのは、東京都練馬区と新宿区にあるマンションで起きた2件の漏水事故です。いずれのケースでも、外壁にひび割れなどの不具合が生じ、その隙間から水が入り込み、建物内の住戸に水漏れ被害が及びました。

被害を受けた区分所有者が管理組合に損害賠償を求めましたが、東京高裁はいずれも管理組合の責任を否定していました。最高裁はこれを覆し、管理組合の賠償責任を認める判断を示したのです。

判決が与える影響

被害者保護の前進

今回の判決により、共用部分に起因する事故で損害を受けた区分所有者が補償を受けやすくなります。これまでは下級審で判断が分かれており、賠償を求める住民にとって不透明な状況でした。最高裁が明確な基準を示したことで、被害者救済の道が開かれました。

管理組合の責任の明確化

一方、管理組合にとっては責任が重くなることを意味します。共用部分の維持管理に一層の注意を払う必要が生じ、適切な点検・修繕を怠った場合には賠償責任を問われるリスクが高まります。

多くの管理組合では、漏水事故に備えて火災保険に加入していますが、保険でカバーできない損害が発生した場合、管理組合の財産から賠償しなければならない可能性があります。

老朽化マンションの漏水問題

増え続ける高経年マンション

国土交通省の報告によると、築40年を超える高経年マンションのストック数は、2018年時点で81.4万戸でしたが、2028年には197.8万戸、2038年には366.8万戸にまで増加すると推測されています。

築40年を超えるマンションでは、共用部分である外壁等の剥落、鉄筋の露出・腐食、給排水管の老朽化といった生命・身体・財産に影響する問題を抱えるものが多く、漏水トラブルのリスクが高まっています。

漏水事故の実態

ある調査によると、1,167組合のうち218組合において299件の漏水事故が発生しており、1つの管理組合あたりの年間発生率は18.7％に上ります。発生した管理組合では平均で年間1.4件の漏水事故が起きている計算です。

国土交通省の長期修繕計画に関するガイドラインでは、給排水管の取替時期の目安は30〜40年とされています。しかし、適切な時期に更新工事を実施できていないマンションも少なくありません。

保険料の上昇

自然災害の増加に加えて、マンション老朽化による漏水事故が全国的に増加していることを受けて、火災保険の保険料は近年大幅に値上げされています。事故が多いマンションの保険料が高くなる料率設定も行われており、管理組合の財政を圧迫する要因となっています。

管理組合が取るべき対策

計画的な修繕の実施

今回の最高裁判決を受けて、管理組合は共用部分の維持管理をより一層徹底する必要があります。特に、外壁のひび割れや給排水管の劣化については、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。

2023年には政府がマンションの修繕を促すため、一定の条件で修繕を行った場合に2025年まで固定資産税を軽減する施策を発表しました。こうした制度も活用しながら、適切なタイミングでの修繕を進めることが重要です。

専門家の活用

管理組合の運営において、マンション管理士やファイナンシャルプランナーなど外部専門家の活用が効果的です。特に、修繕計画の策定や資金計画の見直しにあたっては、専門家の知見を借りることで適切な判断が可能になります。

住民の高齢化や多忙化により理事のなり手が不足している管理組合では、第三者管理方式の導入も選択肢の一つとして検討する価値があります。

修繕積立金の見直し

適切な修繕を実施するためには、十分な修繕積立金の確保が欠かせません。現状の積立金額で将来の大規模修繕に対応できるか、長期修繕計画に照らして定期的に見直すことが必要です。

注意点・今後の展望

判決の適用範囲

今回の判決は共用部分の不具合に起因する漏水被害についてのものです。専有部分の設備（例えば、個人所有の給湯器や配管）が原因の漏水については、引き続き当該区分所有者が責任を負うことになります。漏水事故が発生した際は、まず原因の特定が重要です。

管理規約の確認

マンションの管理規約によっては、共用部分と専有部分の境界や、修繕責任の所在について独自の定めがある場合があります。今回の最高裁判決を踏まえ、自らのマンションの管理規約を改めて確認しておくことをお勧めします。

建替えの選択肢

2020年のマンション建替円滑化法の改正により、給排水管の劣化による衛生上の問題も要除却認定の対象となりました。要除却認定を受けたマンションでは、容積率の特例を受けられる可能性があり、老朽化が深刻な場合は建替えも視野に入れた検討が必要になるかもしれません。

まとめ

最高裁は2026年1月22日、分譲マンションの共用部分からの漏水被害について、管理組合が損害賠償責任を負うとする初めての判断を示しました。この判決により、共用部分に起因する事故で損害を受けた住民が補償を受けやすくなる一方、管理組合には適切な維持管理がより一層求められることになります。

築40年超の高経年マンションが急増する中、漏水トラブルは今後も増加が予想されます。マンション住民の方は、自らの管理組合の修繕計画や積立金の状況を確認し、必要に応じて専門家の助言を得ながら、適切な対策を講じていくことが大切です。

参考資料:

• 管理組合は賠償請求対象 マンション漏水事故巡り初判断 - 時事通信
• マンション共用部漏水 管理組合賠償責任は - NHK
• マンション政策の現状と課題 - 国土交通省
• マンションにおける漏水事故の実態 - マンションみらい価値研究所
• マンションの配管の老朽化に関する課題と対策 - 旭化成マンション建替え研究所