東京23区マンション中央値が1億円突破の衝撃

はじめに

東京23区の新築分譲マンション価格が、ついに「中央値」でも1億円を突破しました。不動産経済研究所の調査によると、2025年上半期の戸当たり価格の中央値は1億1,010万円に達し、前期比20.7％の大幅上昇を記録しています。

これまで「億ション」は都心の一部エリアや高級物件に限られた話題でした。しかし、中央値が1億円を超えたということは、23区内で売り出される新築マンションの半数以上が1億円を上回る価格帯に入ったことを意味します。「高騰は一部だけ」という認識は、もはや過去のものになりつつあります。

本記事では、マンション価格高騰の構造的な要因と、一般的な購入者への影響、そして今後の見通しについて解説します。

数字が示す「全域的な高騰」の実態

平均値と中央値の両方が1億円超え

マンション価格を語るとき、「平均値」と「中央値」の違いは重要です。平均値は一部の超高額物件に引っ張られやすく、市場の実態を反映しないことがあります。そのため、より実態に近い指標として中央値が注目されてきました。

2025年上半期の東京23区では、平均値が1億3,064万円、中央値が1億1,010万円です。平均値と中央値の差は約2,054万円にとどまっており、超高額物件だけが数字を押し上げているわけではないことがわかります。

さらに、2025年第4四半期には平均単価が226.9万円/平方メートルに跳ね上がりました。70平方メートル換算で約1億5,883万円という計算になり、ファミリー向け物件でも1億5,000万円前後が「標準的な価格」になりつつあります。

5期連続の上昇で大台突破

東京23区の新築マンション中央値は5期連続で上昇を続け、2025年上半期に初めて1億円の大台を突破しました。この上昇トレンドは短期的な変動ではなく、構造的な要因に支えられた持続的な動きです。

2023年には平均価格が初めて1億円を超えたことが大きなニュースになりましたが、わずか2年で中央値も同じ水準に到達しました。価格の上昇速度は加速していると言えます。

高騰を支える3つの構造的要因

建築コストの「三重苦」

マンション価格高騰の最大の要因は、建築コストの急激な上昇です。具体的には、資材費・人件費・地価の「三重苦」が価格を押し上げています。

資材費については、2021年以降、鉄鋼材・木材・コンクリートなどあらゆる建設資材の価格が平均で30％以上値上がりしました。日本は建設資材の多くを輸入に依存しており、世界的なインフレと円安の影響を直接受けています。

人件費も大きな要因です。2024年4月に建設業にも「時間外労働の上限規制」が本格適用され、作業員の労働時間が制限されました。これにより工期が延長され、1プロジェクトあたりのコストが増加しています。建設作業員の確保自体が難しくなっており、賃金水準も上昇傾向が続いています。

さらに、東京23区内では新たに住宅用地として利用できる土地が限られています。人口や企業が集中する都心部では用地の争奪戦が続いており、地価は高止まりしています。

供給戸数の大幅減少

もう一つの重要な要因が、供給戸数の減少です。東京23区の新築マンション発売戸数は、2023年の約11,900戸から大きく減少しています。不動産経済研究所の予測では、2026年の23区供給は8,000戸で、前年比5.9％減が見込まれています。

供給が減れば、需要と供給のバランスは売り手有利に傾きます。デベロッパーは建築コストの上昇を受けて、開発案件を厳選する「選別」を強めています。採算性の高い都心立地の大型物件に集中し、郊外や中小規模の物件開発を見送る傾向が強まっています。

この結果、市場に出回る物件の平均グレードが上がり、価格帯も自然と高水準に集約されています。

海外マネーの流入

東京のマンション市場には、海外投資家の資金も大量に流入しています。2025年1月から3月における日本への不動産投資額は初めて2兆円を突破し、前年同期比23％増の2兆952億円を記録しました。

特に注目すべきは、世界の都市別不動産投資ランキングで東京が首位を獲得したことです。東京への投資額は約110億ドル（約1.5兆円）で、2位のニューヨーク（約73億ドル）を大きく引き離しました。

円安が海外投資家にとって追い風となっています。2012年頃に1ドル80円台だった為替レートは150円近くまで円安が進み、海外の投資家から見ると「東京の不動産がほぼ半額」に映る状況です。中国本土での不動産市場の低迷も、資産の分散先として東京を選ぶ富裕層を増やしています。

一般世帯への深刻な影響

年収1,000万円でも手が届かない現実

マンション価格が1億円を超えると、購入できる世帯は極めて限られます。住宅ローンの借入額を「世帯年収の8倍まで」とする一般的な基準に照らすと、1億円の物件を購入するには世帯年収1,250万円以上が必要です。頭金を考慮すれば、さらに高い年収が求められます。

日本全体で見ると、世帯年収1,000万円以上の割合は約12.3％です。一方で、東京23区の子育て世帯に限ると、年収1,000万円以上が56.2％を占めるという調査もあります。高所得世帯が集中する東京だからこそ成り立つ価格帯とも言えますが、それでも中央値1億円は重い負担です。

パワーカップルでも厳しい住まい選び

夫婦ともに高収入の「パワーカップル」（世帯年収1,400万円以上）であっても、都心の新築マンション購入は容易ではありません。住宅ローンの返済に加え、管理費・修繕積立金・固定資産税などの維持費用が月額数万円規模で発生します。

結婚や出産を機にマンション購入を検討する30代～40代の世帯にとって、物件価格の高騰は深刻な問題です。通勤利便性の高い都心部をあきらめ、郊外や中古物件に目を向ける動きが加速しています。

注意点・今後の展望

価格下落は期待しにくい構造

建築コストの上昇と供給減少という構造的要因を考えると、短期的な価格下落は考えにくい状況です。2026年も東京23区の供給は8,000戸にとどまる見通しで、需給バランスは引き続きタイトです。

ただし、金利動向には注意が必要です。日銀が利上げを進めれば、住宅ローンの返済負担が増加し、購入意欲が減退する可能性があります。また、海外投資家の動向は為替レートに左右されるため、円高に転じた場合には投資マネーの流入が鈍化することも考えられます。

二極化の進行に要注意

首都圏全体で見ると、2026年の供給は前年比2.2％増の2.3万戸が予測されています。東京都下や千葉県では大型物件の供給が増える見込みで、23区との価格格差がさらに広がる可能性があります。

中古マンション市場も活況で、23区のファミリー向け中古マンション価格は過去最高を更新し続けています。新築が手の届かない層が中古市場に流れ、中古価格も押し上げるという連鎖的な上昇が起きています。

まとめ

東京23区の新築マンション中央値が1億円を超えたことは、もはや「一部の高級物件だけの話」ではなくなったことを意味しています。建築コストの高騰、供給戸数の減少、海外マネーの流入という3つの構造的要因が重なり、23区全域で価格水準が引き上げられています。

住宅購入を検討している方は、中古物件や23区外のエリアも視野に入れた柔軟な物件探しが求められます。また、住宅ローン金利の動向や不動産市場の需給バランスを継続的にチェックし、自身の資金計画と照らし合わせた冷静な判断が重要です。

参考資料:

• 23区の新築マンション価格中央値、1億円台に - 東京都宅建協会
• 東京マンション高騰の正体は「供給枯渇」 - ビジネスジャーナル
• 東京23区のマンション価格はどこまで上がる？ - 不動産投資TOKYOリスタイル
• 世帯年収1,000万円すら置き去りに…東京23区の住宅事情 - SBクリエイティブ
• 2025年、日本不動産に世界マネー殺到 - FPメディア
• 東京23区で子育て世帯の過半は年収1千万円以上 - ニッセイ基礎研究所