東京23区の単身向け家賃が初の11万円台に到達

はじめに

東京23区の単身者向け賃貸マンションの平均募集家賃が、2026年2月に初めて11万円の大台を突破しました。不動産情報サービス大手のアットホームが発表したデータによると、専有面積30平方メートル以下の物件で平均11万177円を記録しています。

この家賃水準は、同社が調査を開始した2015年1月以降の最高値であり、21カ月連続での記録更新です。前年同月比では12.0％（1万1,831円）の上昇となっており、都心部の住居費負担がますます重くなっている実態が浮き彫りになっています。

本記事では、家賃高騰の背景にある複合的な要因を整理し、今後の見通しについて解説します。

家賃高騰の構造的な要因

マンション価格の高騰が賃貸市場に波及

東京23区の家賃上昇を理解するうえで、まず押さえておきたいのが分譲マンション市場との連動です。近年、東京都心部の新築マンション価格は上昇を続けており、一般的な会社員が購入できる価格帯を超える物件が増加しています。

マンション購入を断念した層が賃貸市場に流入することで、賃貸需要が構造的に押し上げられています。国土交通省の不動産価格指数でも、東京都のマンション価格は2020年以降、右肩上がりの傾向が続いています。

購入から賃貸へのシフトは単身者だけでなく、ファミリー層でも見られる傾向です。アットホームのデータでは、東京23区の50〜70平方メートルのファミリー向け物件の平均家賃も25万円を超えており、すべての面積帯で過去最高値を更新しています。

建築コストの上昇が供給を制約

家賃高騰のもう一つの大きな要因が、建築コストの上昇です。世界的な資材価格の高騰に加え、国内の建設業界では慢性的な人手不足が深刻化しています。

鉄骨や木材などの建築資材は、2020年以降の「ウッドショック」や国際的なサプライチェーンの混乱を経て高止まりが続いています。さらに、2024年4月に施行された建設業の時間外労働規制（いわゆる「2024年問題」）の影響で、人件費も上昇傾向にあります。

こうしたコスト増は新築物件の家賃設定に直接反映されるだけでなく、既存物件のオーナーが管理費や修繕費の値上げ分を家賃に転嫁する動きにもつながっています。結果として、築年数が経過した物件でも家賃が下がりにくい状況が生まれています。

需要サイドの変化

都心回帰の加速

コロナ禍で一時的に進んだ郊外移住の流れは、2023年頃から明確に反転しています。リモートワークの縮小やオフィス回帰の動きが強まり、通勤の利便性を重視する傾向が再び顕著になりました。

東京都の転入超過数も増加傾向にあり、特に20代〜30代の若年単身者を中心に都心部への流入が続いています。企業の人事異動シーズンや大学の入学時期にあたる2月〜4月は、毎年需要がピークを迎えます。2026年2月の家賃データも、こうした季節要因の影響を受けている面があります。

インバウンド需要と外国人居住者の増加

訪日外国人の増加に伴い、短期滞在向けの賃貸需要も高まっています。加えて、IT企業やスタートアップを中心に外国人労働者の受け入れが拡大しており、都心部の賃貸物件に対する需要が多方面から押し上げられています。

特に港区、渋谷区、新宿区といった人気エリアでは、外国人向け物件の需要増が家賃の押し上げ要因の一つになっています。

エリア別の家賃格差

都心部と周辺区の二極化

東京23区内でも、エリアによる家賃格差は依然として大きい状況です。港区のワンルーム・1Kの平均家賃は14万〜17万円台に達する一方、葛飾区では5.5万〜6.5万円台にとどまります。都心3区（千代田区・中央区・港区）と城東・城北エリアでは2倍以上の開きがあります。

ただし、注目すべきはこれまで比較的割安だった周辺区でも家賃上昇が加速している点です。北区や板橋区、足立区といったエリアでも駅近・築浅物件は10万円を超えるケースが増えており、「安く住める23区」の選択肢が狭まっています。

単身者が取りうる対策

家賃負担を抑えるための現実的な選択肢としては、駅からの徒歩距離を妥協する、築年数の古い物件を選ぶ、23区外（多摩地域や隣接県）に目を向けるといった方法が考えられます。また、シェアハウスやソーシャルアパートメントといった新しい居住形態も、コスト面での選択肢として広がりを見せています。

注意点・展望

家賃上昇がいつまで続くかについては、専門家の間でも見方が分かれています。不動産調査会社の予測では、2026年以降も都心部では年5〜6％程度の上昇が続く可能性が指摘されています。

一方で、金利上昇による不動産市場全体の調整や、人口減少の本格化による長期的な需要減少を見込む声もあります。日銀の金融政策の動向次第では、不動産投資マネーの流れが変化し、家賃相場にも影響が及ぶ可能性があります。

また、政府が進める住宅政策の効果にも注目が集まります。賃貸住宅の供給促進策や住居費支援の拡充が、家賃上昇の抑制にどの程度寄与するかは不透明な状況です。

まとめ

東京23区の単身向け賃貸マンションの平均家賃が初めて11万円を突破した背景には、マンション価格の高騰による賃貸需要の増加、建築コストの上昇、都心回帰の加速といった複合的な要因があります。

この傾向は短期的には継続する可能性が高く、特に人事異動や進学シーズンにあたる春先はさらなる上昇圧力がかかりやすい時期です。住居費は生活の基盤に直結する問題であり、今後の金利動向や住宅政策の行方を注視していく必要があります。

参考資料:

• 家賃高騰が止まらない？2026年2月現在｜東京23区で理想の物件を掴むスピード戦略
• 【2026年最新】東京23区の家賃が過去最高水準に！ - LIFULL HOME’S
• もはや危険水域？ 上がる家賃、今年2026年はどうなるのか - ウチコミ！タイムズ
• 市場動向の調査データ - アットホーム株式会社
• 【2026年版】東京の家賃相場 - GTN MAGAZINE