はじめに

日本経済は長年続いたデフレからインフレ型経済へと大きく転換しつつあります。消費者物価指数は2020年を100としたとき、2025年3月時点で111.1まで上昇し、日本は先進7カ国で最もインフレ率の高い国となっています。

このインフレ環境下で、不動産市場にも大きな変化が生じています。現物資産への投資需要が高まる一方、消費者の行動様式も「モノ消費」から「コト消費」、さらに「トキ消費」へと進化しています。

本記事では、インフレが不動産市場に与える影響と、「トキ消費」を取り込んだアリーナビジネスの成長可能性について解説します。賃上げと株高が続く中、不動産セクターがどのような戦略を描いているのか、その全体像を把握できます。

インフレ環境下での不動産市場の動向

なぜ不動産価格は上昇し続けるのか

日本で長期にわたり続いてきた金融緩和政策により、通貨の価値が相対的に下落しています。この状況下では、リスク管理の観点から現物資産である不動産への注目が高まります。

不動産がインフレに強い資産とされる理由は、物価上昇に伴い資材や土地価格も連動して上がるため、不動産価格も上昇しやすいという特性があるからです。また、低金利環境が住宅ローンの借り入れを容易にし、購入需要を押し上げてきました。

2024年3月に日銀が約17年ぶりにマイナス金利を解除し、2024年末には政策金利が0.75%となりましたが、2025年末時点でも都市部の不動産価格は安定して推移しています。物価上昇期には賃料上昇も期待できるため、投資用不動産の価格が大幅に下落する可能性は低いと専門家は見ています。

二極化する市場と格差の拡大

インフレは資産を持つ者と持たざる者との格差を広げています。都心マンションは世帯年収2000万〜3000万円がないと購入が難しい水準にまで価格が高騰し、かつてのパワーカップル（世帯年収1500万円）では都心部の新築物件は手が届かなくなっています。

一方で、賃料上昇を背景に若年層の持ち家志向が高まっています。家を「金融資産」として捉え、戦略的に資産形成の一環として若いうちに購入する動きが広がっています。新築住宅の供給減少と価格高騰により、2026年はさらに中古住宅へのシフトが加速すると予測されています。

「トキ消費」とは何か

モノ消費からトキ消費への変遷

日本の消費トレンドは、1990年代後半から2000年代にかけて「モノ消費」から「コト消費（体験消費）」へと移行しました。バブル崩壊後の経済停滞やモノの飽和感が、経験や体験に価値を見出す消費行動を促進したのです。

2010年代に入ると、SNSやスマートフォンの普及により、新たに「トキ消費」という概念が登場しました。これは2017年に博報堂生活総合研究所が提唱した概念で、「同じ志向を持つ人々と一緒に、その時、その場でしか味わえない盛り上がりを楽しむ消費」を指します。

トキ消費の3つの特徴

トキ消費には3つの重要な特徴があります。

1つ目は「非再現性」です。同じ体験は二度とできないという希少性が価値を生みます。2つ目は「参加性」で、コンテンツそのものではなく、参加すること自体が目的となります。3つ目は「貢献性」で、参加することで盛り上がりに貢献しているという実感を得られます。

具体例としては、音楽フェスやライブイベント、ワールドカップ観戦、アイドルの総選挙、応援上映、ハロウィンイベントなどが挙げられます。コンサートでファンが同じ色のサイリウムを照らす行為も、その場の盛り上がりへの貢献を実感できるトキ消費の一形態です。

アリーナ建設ラッシュの実態

全国65カ所以上で進む計画

日本では現在、空前のアリーナ・スタジアム建設ラッシュが起きています。東洋経済の調査によると、新設・改修を予定しているスタジアムとアリーナは全国で少なくとも65カ所に上り、北海道から沖縄まで32の都道府県で具体的な構想が浮上しています。このうち20以上の施設では、すでにコストが100億円以上に及ぶ見通しが示されています。

2025年だけでも、2月に高松市のあなぶきアリーナ香川、7月には名古屋市でIGアリーナ、10月には東京・青海にトヨタアリーナ東京がオープンしました。

なぜアリーナ建設が加速しているのか

この建設ラッシュの背景には、2016年に安倍政権が掲げた「スポーツの成長産業化」政策があります。スポーツ産業の市場規模を2015年の5.5兆円から2025年までに15兆円に拡大するという目標の柱の1つが「スタジアム・アリーナ改革」でした。

特に大きな影響を与えたのがプロバスケットボールのBリーグです。2026〜2027年シーズンから開始される新トップリーグ「Bプレミア」では、収容人数5000席以上かつスイートルームなどを併設するホームアリーナの確保が参入条件となりました。これにより、2028年までの完成を目指す計画が全国で進行しています。

経済産業省とスポーツ庁は「多様な世代が集う交流拠点としてのスタジアム・アリーナ」を2025年までに20拠点実現する目標を掲げ、2025年度に21拠点となり目標を達成しています。

不動産デベロッパーとアリーナ事業の融合

三井不動産の戦略

大手不動産デベロッパーもアリーナ事業に積極的に参入しています。三井不動産は2027年にも名古屋市内の東邦ガス工場跡の再開発地区に1万人規模のアリーナを建設予定で、近隣にある「ららぽーと名古屋みなとアクルス」との回遊性を見込んでいます。

植田俊社長は「アリーナと商業の一体運営は一つのモデルになる」と語っており、イベント来場者を商業施設へ誘導し、相乗効果を生み出す戦略を描いています。

同社は2026年より、ラゾーナ川崎プラザ、ららぽーと豊洲、ららぽーと柏の葉、ららぽーと横浜の首都圏4施設で順次大規模リニューアルを実施します。これらは開業20周年を迎える施設であり、体験価値の向上を図る取り組みの一環と位置付けられます。

アリーナがもたらす経済効果

新たなスタジアム・アリーナの建設により、クラブの観客数や営業収入が顕著に伸びる事例が出てきています。さらに、他産業との共創、域外からの来場者増加、周辺地域の不動産価値上昇といった波及効果も確認されています。

ただし、民設民営アリーナは不動産事業としての事業成立性が難しい側面もあります。収入は貸館事業、ライツホスピタリティ事業、飲食物販事業、自主事業の4つに分けられますが、安定的な収益確保には商業施設との連携など複合的な戦略が必要です。

注意点と今後の展望

課題とリスク要因

アリーナ建設ラッシュには課題もあります。多くのプロジェクトで税金が投じられる可能性があることから、住民の反対運動や議会での論争に発展しているケースも見られます。建設費の高騰により、一部プロジェクトでは計画の見直しを迫られている例もあります。

不動産市場全体としては、2026年以降の住宅ローン減税の継続可否が不透明であり、これが不動産需要に影響を与える可能性があります。また、金利上昇が続けば、投資利回りの低下により不動産投資のうまみが縮減するリスクもあります。

今後の見通し

トキ消費の観点では、VRやAR技術の発展により、仮想空間でのイベント参加が一般化する可能性が指摘されています。物理的な制約を超えた体験の共有が可能になれば、アリーナビジネスのあり方も変化するでしょう。

不動産市場においては、「東京独歩高」の状況が続くと見られています。世界的に見て日本の不動産はまだ相対的に安価であり、一定程度金利が上がっても都市部の価格高騰は続くとの見方があります。ただし、地方や郊外では価格下落の可能性もあり、地域間格差がさらに広がることが予想されます。

まとめ

日本経済のインフレ型への転換は、不動産市場と消費者行動の両面で大きな変化をもたらしています。不動産は引き続きインフレヘッジ資産として注目される一方、消費者は「トキ消費」という形で体験価値を重視する傾向を強めています。

この2つのトレンドが交差する場として、アリーナ事業が成長しています。不動産デベロッパーが商業施設とアリーナを一体運営することで、トキ消費の受け皿を提供しながら、周辺不動産価値の向上も図る戦略が広がっています。

投資家や事業者にとっては、単なる不動産としての価値だけでなく、そこで生まれる体験価値をどう設計するかが競争力の源泉となりつつあります。インフレ時代の不動産戦略を考える上で、消費者の行動変容を捉えた視点が不可欠といえるでしょう。

参考資料:

• 2026年不動産市場はどうなる？金利上昇・政権交代・税制改正の影響は
• 全国65カ所で進むスタジアム・アリーナ計画の全貌
• アリーナ建設ラッシュの光と影
• 「トキ消費」の広がりとこれから
• 三井不動産 首都圏リージョナル型ショッピングセンター4施設リニューアル
• インフレの進行と株高で「所得と資産」の格差拡大