はじめに

マンション家賃を上げやすい「定期借家」と呼ばれる賃貸手法が、東京都心で急速に広がっています。東京23区では2025年に初めて定期借家物件の割合が1割に達し、2023年の5.8%から大きく伸びました。

貸し手にとっては修繕費などの管理コスト上昇を価格に転嫁しやすい一方、借り手にとっては家賃インフレに拍車がかかれば家計の重荷になる可能性があります。

本記事では、定期借家契約の仕組みから東京23区での普及状況、そして賃貸市場と家計への影響について詳しく解説します。

定期借家契約とは

普通借家契約との違い

定期借家契約とは、2年などと期間を限定する賃貸借契約です。住人は期間満了後に退去するか、新たな条件で再契約する必要があります。原則として更新という概念がなく、契約期間が終われば契約は終了します。

一方、通常の「普通借家契約」では、借主の立場が法律で厚く保護されています。たとえ物件所有者であっても、正当な理由がなければ契約の更新を拒んだり、一方的に解除したりすることはできません。借地借家法により、借り手の同意なしに一方的に家賃を上げることも困難です。

定期借家契約が広がる背景

定期借家契約が増加している背景には、インフレによる管理コストの上昇があります。人件費や光熱費、修繕費などが上昇する中、普通借家契約では家賃への価格転嫁が難しい状況が続いていました。

定期借家契約であれば、契約更新時に市場の状況に応じて家賃を見直すことができます。貸し手にとっては、コスト上昇分を適切に価格に反映させやすい仕組みといえます。

東京23区での普及状況

1割を突破した定期借家シェア

LIFULL HOME’Sの調査によると、東京23区における定期借家物件の掲載シェアは2025年に9.5%に達しました。東京都全体でも9.3%となり、賃貸マーケットでの存在感が大きくなっています。

特に都心部でシェアが高く、渋谷区では18.1%と区内の掲載物件の約2割に迫っています。品川区は前年から8.5ポイント増の15.3%、千代田区も7.5ポイント増の12.7%と、都心エリアで急速に普及が進んでいます。

エリアによる差異

定期借家のシェアが10%を超える区は、都心6区を含む12区に上ります。2024年と比較してシェアが伸びた区は23区中19区と、ほぼ全域で普及が進んでいることがわかります。

このトレンドは、特に賃料水準の高いエリアで顕著です。高所得層や法人契約が多いエリアでは、定期借家契約のデメリットを受け入れる余裕がある借り手が多いことも一因と考えられます。

借り手にとってのメリット・デメリット

メリット

借り手にとっての定期借家契約のメリットには、以下のようなものがあります。まず、1年以内の短期契約も可能なため、転勤や留学など一時的な住居が必要な場合に適しています。また、契約期間が決まっているため、今後の生活設計を立てやすいという利点もあります。

物件によっては、普通借家契約よりも賃料が安く設定されている場合があります。入居者の質が比較的高いため、近隣トラブルが発生しにくいという声もあります。

デメリット

一方で、借り手にとってのデメリットも少なくありません。最大の問題は、長期間居住できない可能性があることです。オーナー側の事情により再契約できないケースも少なくなく、退去を余儀なくされることがあります。

さらに重要なのは、再契約時に条件が悪化する可能性があることです。市場の状況や物件の評価の変化に応じて家賃が上がることもあり、長期的な住居費の見通しが立てにくくなります。

また、定期借家契約は原則として途中解約が認められていません。やむを得ない事情がない限り、退去しても残りの期間は家賃を払い続けなければならない場合もあります。

貸し手にとってのメリット・デメリット

メリット

貸し手にとっての最大のメリットは、契約終了時に確実に明け渡してもらえることです。普通借家契約では立ち退きトラブルが発生することがありますが、定期借家契約ではそのリスクを回避できます。

再契約の際に賃料の値上げを提示できる点も大きなメリットです。インフレや管理コスト上昇を適切に価格に反映させることができます。また、将来建て替え予定の物件や、転勤中の自宅を一時的に貸し出す場合にも活用しやすい契約形態です。

デメリット

貸し手側のデメリットとしては、まず借り手が見つかりにくい点があります。入居者にとって不利な契約であるため、普通借家契約と同等の条件では入居者を確保することが難しくなります。

そのため、家賃を相場より安く設定する必要がある場合もあります。条件によっては、定期借家の家賃相場は普通借家の50〜80%程度になることもあります。また、契約終了ごとに再契約の手続きが必要となり、手間やコストがかかる点もデメリットです。

東京23区の家賃高騰の現状

過去最高を更新する賃料水準

東京23区の賃貸市場では、家賃の高騰が続いています。2025年10月時点で、シングル向き賃貸物件の平均掲載賃料は119,004円（前年同月比115.8%）となり、過去最高を更新しました。ファミリー向き物件も242,781円（前年同月比114.3%）と、初めて24万円を超えています。

特にファミリー向け物件の上昇が際立っており、前年同月比で9.7%増、1年で約2万2,000円の上昇となっています。

家賃上昇の複合的な要因

家賃上昇の背景には、複数の要因が絡み合っています。消費者物価指数の上昇に連動した管理コスト（人件費、光熱費など）の増加、マンション価格高騰により購入を諦めた層の賃貸市場への流入、そしてコロナ禍以降の都市圏への人口回帰による需要逼迫などです。

東京23区の2025年10月の新築分譲マンション平均価格は1億5,000万円を超えており、購入が難しくなったファミリー層が賃貸市場に流れている状況です。

今後の見通しと注意点

定期借家のさらなる拡大

定期借家物件のシェア拡大が続けば、2026年春の繁忙期においてもさらなる賃料の引き上げが発生する可能性があります。貸し手が価格転嫁しやすい環境が整うことで、家賃インフレに拍車がかかることが懸念されます。

借り手の対応策

定期借家契約を検討する際は、契約期間終了後の再契約可能性について事前に確認することが重要です。また、再契約時の賃料改定ルールについても、可能な限り書面で確認しておくことをお勧めします。

長期的な居住を希望する場合は、普通借家契約の物件を選ぶことも選択肢の一つです。定期借家物件は短期間の居住に適していますが、将来の家賃上昇リスクを考慮した上で判断する必要があります。

まとめ

定期借家契約の普及は、インフレ環境下での賃貸市場の構造変化を反映しています。貸し手にとってはコスト転嫁がしやすくなる一方、借り手にとっては家賃の不確実性が高まるという側面があります。

東京23区での定期借家シェアは今後も拡大が予想され、賃貸市場全体の家賃水準を押し上げる要因となる可能性があります。賃貸物件を探す際は、契約形態の違いを理解した上で、自分のライフスタイルに合った選択をすることが重要です。

参考資料:

• 増えているってホント？「定期借家物件」の最新動向をLIFULL HOME’Sが調査 - LIFULL
• 東京23区の家賃は2025年も上がり続ける - アゴラ
• 2025年10月版 東京23区賃貸マンション市場 - 三井不動産レジデンシャルリース
• 定期借家契約とは？メリット・デメリットを解説 - manabu不動産投資
• 定期借家契約とは？利用するメリット・デメリットを解説 - LIFULL HOME’S