はじめに

三菱UFJ信託銀行が、国内で不動産などに投資するファンドのバックオフィス業務を代行する事業に参入する方針を固めました。会計処理やコンプライアンス対応といった管理業務を信託銀行が引き受けることで、ファンド運営会社は本来の投資判断や運用業務に専念できるようになります。

背景にあるのは、海外投資家による「日本買い」の加速です。円安や割安な不動産価格を追い風に、海外ファンドの対日投資は拡大を続けています。しかし、日本のファンド管理事務は独自の商慣習が多く、海外ファンドにとって参入障壁となってきました。三菱UFJ信託の参入は、この課題を解消し、投資の呼び込みを加速させる狙いがあります。

ファンドアドミニストレーションとは何か

運用会社の「黒子」としての役割

ファンドアドミニストレーション（FA）とは、ファンドの運用以外のバックオフィス業務を包括的に代行するサービスです。具体的には、基準価額の算出、投資家向けレポートの作成、会計・税務処理、規制対応、資金の受け払い管理などが含まれます。

欧米では、ファンドの運用会社と管理会社を分離するのが一般的です。運用会社（ジェネラルパートナー）は投資判断に集中し、管理業務は専門のアドミニストレーターに委託します。これにより、利益相反の防止とオペレーションの効率化が実現されています。

日本市場の特殊性

日本では信託銀行がJ-REITや私募REITの一般事務・資産保管業務を担ってきた歴史がありますが、海外で一般的なファンドアドミニストレーション業務は十分に発達していません。日本証券金融がベンチャーキャピタルファンドやプライベートエクイティファンド向けにFA業務を提供しているものの、市場全体としてはプレーヤーが限られています。

その理由として、日本独自の組合型ファンドスキーム（有限責任事業組合やLPSなど）に対応した柔軟なシステムの構築が難しいこと、言語や商慣習の壁があることなどが挙げられています。海外ファンドが日本で投資する際、現地の管理体制を一から構築する必要があり、これがコストや時間の面で障壁になっていました。

海外マネーの日本不動産投資が加速

取引額は高水準を維持

国内事業用不動産市場の取引総額は2024年通年で5兆円弱に達し、2025年上期も前年同期を上回る水準で推移しています。特に注目されるのが外国資本の動向で、2025年上期は外国資本による購入額が増加し、市場全体に占める割合が回復しました。

北米系とアジア系の投資家が取引の中心を担っており、ブラックストーンやKKRといったグローバルファンドによる大型取得事例が相次いでいます。投資対象も従来のホテルセクターから、物流施設、住宅、オフィスへと多様化しています。

円安と割安感が追い風に

円安の進行は海外投資家にとって日本の不動産を割安に見せる効果があります。東京圏は都市別GDPでニューヨークに次ぐ世界第2位の経済規模を持ちながら、不動産価格は他のグローバル都市と比較して割安感があります。

また、訪日外国人客数は2025年上期だけで2,152万人に達し、年間では史上初の4,000万人突破が視野に入っています。インバウンド需要の拡大は、ホテルや商業施設への投資意欲をさらに高めています。

金利環境の優位性

金融政策の面でも日本市場には優位性があります。日銀の利上げペースは緩やかにとどまるとの見方が大勢で、米欧と比較して低金利環境が維持されています。不動産投資においては、借入コストの低さが利回りを下支えする要因となっており、海外ファンドの資金を引きつけています。

注意点・展望

三菱UFJ信託のFA事業参入は、日本のファンドインフラ整備の一歩として注目されます。ただし、いくつかの課題も指摘されています。

まず、既存の信託銀行業務との棲み分けです。三菱UFJ信託はすでにJ-REITの一般事務や資産保管業務で実績がありますが、プライベートファンド向けのFA業務では、より柔軟な対応が求められます。組合型ファンド特有のキャリー（成功報酬）計算や投資家ごとのカスタマイズ対応など、標準化しにくい業務への対応力が試されます。

また、海外投資家の日本不動産投資は、円安や割安感に支えられている面があります。為替や金利環境が変化した場合、投資フローが鈍化するリスクも考慮する必要があります。

長期的には、ファンドアドミニストレーション市場の発展は日本の資産運用業の高度化に不可欠です。政府が掲げる「資産運用立国」の実現に向けても、ファンドインフラの整備は重要なピースとなります。

まとめ

三菱UFJ信託銀行のファンド事務代行事業への参入は、海外投資家の「日本買い」を下支えする重要な動きです。運用会社がバックオフィス業務から解放され、投資判断に集中できる環境が整えば、日本への資金流入はさらに加速する可能性があります。

日本の不動産市場は、円安・低金利・インバウンド需要という追い風を受けて海外マネーの受け皿として存在感を高めています。ファンドインフラの整備が進むことで、日本が国際的な資産運用のハブとしての地位を確立できるかが問われています。

参考資料:

• 2025年、日本不動産に世界マネー殺到 - FPメディア
• 2025年の日本不動産投資市場動向の展望 - JLL
• 不動産投資市場動向（2025年上期）- ニッセイ基礎研究所
• 日本でファンド・アドミニストレーターが流行らない理由 - Slowsteps
• 三菱UFJ信託銀行 J-REIT事務・資産保管業務