REIT低迷と不動産株好調、二極化の背景

はじめに

2026年に入り、日本の不動産市場で興味深い二極化が起きています。業種別TOPIX（東証株価指数）の不動産業は21％高と好調に推移する一方、不動産投資信託（REIT）は2025年末比で1％安と振るわない展開が続いています。

2025年に年間20％高と4年ぶりの上昇を記録したJ-REIT市場ですが、2026年は長期金利の上昇が重しとなり、勢いが失速しました。グローバル不動産ファンドは「不動産株をオーバーウエート、REITをアンダーウエート」とする戦略をとっており、資金の流れが大きく変化しています。

この記事では、不動産株とREITの乖離が生じている構造的な要因と、今後の見通しを解説します。

不動産株が好調な理由

デベロッパーの業績が過去最高水準

大手不動産デベロッパーの業績は絶好調です。三井不動産の2026年3月期第3四半期決算は、売上高1兆9,818億円（前年同期比18.2％増）、営業利益3,026億円（同37.2％増）と大幅な増収増益を達成しました。三菱地所も営業収益1.21兆円（同15.5％増）、純利益1,565億円（同48.0％増）と好調な数字を記録しています。

この業績好調の背景には、オフィス賃料の力強い上昇があります。三菱地所の丸の内地区ではテナントとの賃料改定の増額妥結率がほぼ100％に達し、増額幅も5〜20％となっています。インフレ環境下で賃料引き上げ交渉が着実に進んでおり、金利上昇や建設資材高騰のマイナス影響を賃料上昇のプラス効果が上回っている状況です。

資産売却による利益成長の加速

大手不動産会社は資産売却戦略を強化しており、利益成長のスピードが加速しています。従来の「安定感はあるが成長性に乏しい」というイメージから脱却し、成長企業としての評価が高まっています。海外投資家にとって、不動産デベロッパーは日本のインフレ恩恵を直接享受できる投資先として魅力的に映っています。

J-REITが苦戦する構造的要因

金利上昇がREITに不利に働くメカニズム

REITは借入金を使って不動産を取得・運営する仕組みであるため、金利上昇は利払い費用の増加に直結します。日本の長期金利が上昇基調にある2026年の環境は、REITの収益を圧迫する要因となっています。

一方、不動産デベロッパーは開発利益や資産売却益など多様な収益源を持ち、金利上昇の影響を相対的に吸収しやすい構造です。この収益構造の違いが、両者のパフォーマンス格差を生んでいます。

イールドスプレッドの縮小

J-REITの投資判断において重要な指標が、分配金利回りと長期金利の差（イールドスプレッド）です。2025年12月時点でこのスプレッドは2.4％程度まで縮小しています。東証REIT指数は2,000ポイント台で分配金利回りは4.4％程度ですが、国債利回りとの差が縮まることで、REITの相対的な投資魅力が低下しています。

新興REITにとっては特に厳しい環境です。既存の借入金の借り換え時に金利が上昇し、分配金を押し下げるリスクが高まっています。こうした状況が再編の呼び水になるとの見方もあります。

NAV割れが示す割安さと課題

J-REITの多くの銘柄でNAV倍率（純資産価値に対する投資口価格の倍率）が1倍を割り込む状態が続いています。これは市場価格で買い取るよりも、保有不動産を個別に売却した方が高い金額になることを意味します。

この割安さに着目し、2025年にはシンガポールの投資会社3Dインベストメント・パートナーズがNTT都市開発リートや阪急阪神リートにTOB（株式公開買い付け）を仕掛ける事態となりました。結果的にこれらのTOBは不成立に終わりましたが、J-REIT市場の構造的な割安さを浮き彫りにしました。

海外投資家の戦略転換

デベロッパー株買い・REIT売りの論理

グローバル不動産ファンドが「デベロッパー株買い・REIT売り」に動いている背景には、合理的な投資判断があります。金利上昇局面では、借入依存度の高いREITよりも、自己資本比率が高く開発利益を享受できるデベロッパー株の方がリスク・リターンのバランスが優れているためです。

また、海外投資家は日本の不動産市場に強い関心を持っており、シンガポールの政府系ファンドGICがトーセイと組んでサンケイリアルエステート投資法人に対する友好的TOBを実施するなど、直接的な不動産取得にも乗り出しています。

注意点・展望

賃料上昇がREIT反転の鍵に

J-REITの反転には「賃料上昇が金利上昇を上回る」状態の定着が条件です。足元では都心のオフィス賃料が上昇基調にあり、物流施設やホテルなどのセクターでも賃料改定が進みつつあります。

2026年のJ-REIT市場について、東証REIT指数は上値2,200ポイント程度が見込まれる一方、財政懸念が広がった場合には1,750ポイント程度まで下落するリスクも指摘されています。

再編がもたらす投資機会

NAV割れ銘柄が多い現状は、スポンサー交代や合併といった再編の可能性を高めています。アクティビストの動きは一段落していますが、割安なREITに対する関心は根強く、中長期的には再編を通じた投資口価格の適正化が進む可能性があります。

まとめ

不動産株とREITの二極化は、金利上昇局面における両者の収益構造の違いを反映しています。デベロッパーは賃料上昇と資産売却で過去最高の業績を達成し、海外投資家の資金を引き寄せています。一方、REITは借入コストの増加が重荷となり、出遅れが続いています。

投資判断においては、金利動向と賃料トレンドの両方を注視することが重要です。REITについては、NAV割れの割安銘柄を中心に再編やTOBの可能性を視野に入れた投資戦略が有効かもしれません。不動産市場全体の回復基調は続いており、資金の配分先をどう選ぶかが問われる局面です。

参考資料:

• 長期金利上昇下での2026年のJ-REIT価格見通し - マネックス証券
• 「賃料上昇＞金利上昇」で再評価、今こそ狙い目のREIT・不動産株 - 株探ニュース
• 三菱地所 vs 三井不動産 金利上昇なのに最高値の大手不動産株 - トウシル
• 2026年はどうなる？日本不動産投資市場の展望 - JLL
• 2026年のJ-REITはこう変わる - 楽待新聞