はじめに

三井不動産は2026年1月17日、2030年度までに米国南部のサンベルト地域で賃貸住宅開発に総額4500億円超を投じる方針を明らかにしました。テキサス州やアリゾナ州など人口流入が続く9都市に約20棟、計6000戸規模の賃貸住宅を設ける計画です。

日本国内では人手不足を背景に不動産開発が停滞する中、需要が見込める米南部に集中投資することで、海外事業利益を2024年度比3.7倍の1000億円に引き上げる戦略です。サンベルト地域への大規模投資の背景には何があるのでしょうか。本記事では、三井不動産の米国投資戦略と、サンベルト地域の成長可能性を詳しく解説します。

サンベルト地域への大規模投資

9都市に6000戸規模の開発

三井不動産が投資対象とするのは、テキサス州ダラスやアリゾナ州フェニックスなど、サンベルト地域の9都市です。2030年度までに約20棟、計6000戸規模の賃貸住宅を建設する計画で、総投資額は4500億円超に上ります。

この規模の投資は、三井不動産の海外戦略において最大級のものです。同社はこれまでも米国西海岸を中心に賃貸住宅事業を展開してきましたが、今回の計画はそれをはるかに上回る規模となります。

海外事業利益を3.7倍に

三井不動産は今回の投資により、海外の事業利益を期間中に2024年度比3.7倍の1000億円に引き上げる目標を掲げています。国内市場の成長が鈍化する中、海外、特に成長が見込める米国市場に軸足を移す戦略です。

2022年時点で同社は米国事業の利益を2025年度に700億円超に引き上げる目標を掲げていましたが、今回の計画はそれをさらに上回る野心的なものです。米国市場での存在感を大きく高める狙いがあります。

サンベルト地域が注目される理由

持続的な人口増加

サンベルト地域は温暖で過ごしやすく、中南米や西欧、アフリカなどから多数の移民が訪れ、アメリカ国内の寒冷な地方からの移住者も多く、人口は急増しています。1960年代より米国の人口増加の中心として北部の退職者やメキシコからの移民等、多くの移住者を受け入れてきました。

定住人口の持続的な増加が可能になった背景には、水資源の確保、空調機器の開発・普及、人口増加を支える経済的基盤の存在がありました。これらの要因により、サンベルト地域は長期的に安定した人口増加が見込める地域となっています。

テキサス州の税制優遇とビジネス環境

テキサス州は所得税や法人税がかからないという税制優遇や、賃金・土地の安さといったビジネス環境の良さが特徴です。トヨタ自動車北米本社やテスラ、オラクル、ヒューレット・パッカード・エンタープライズ（HPE）など、西部のカリフォルニア州などからテキサス州に移転する企業がさらに他の企業の移転を呼び込んでいます。

80年代以降は、エネルギー産業に加えハイテク産業も成長するなど、サンベルトの一大中心州として急速な発展を遂げています。企業の移転は雇用を生み、住宅需要を押し上げる好循環を生んでいます。

アリゾナ州のハイテク産業

アリゾナ州はメキシコからの移住が多く、社会増加が顕著です。近年、製造業を中心とした急速な経済発展と人口の増加が見られ、今日ではハイテク産業の一大拠点となっています。カリフォルニア州からの企業流入が著しく、フェニックス都市圏は新たなテクノロジーハブとして注目されています。

こうした経済成長に伴い、高所得層の流入が続いており、質の高い賃貸住宅への需要が高まっています。三井不動産の投資はこの需要を取り込む狙いがあります。

日本国内市場の課題と海外シフト

人手不足による開発停滞

日本国内では人手不足を背景に不動産開発が停滞しています。建設業界の高齢化や若手人材の不足により、新規プロジェクトの推進が困難になっており、大規模開発のスピードが鈍化しています。

さらに、人口減少と少子高齢化により、住宅需要そのものが長期的に減少する見通しです。特に地方都市では空き家問題が深刻化しており、新規開発の余地は限られています。

成長市場への集中投資

こうした国内市場の課題を背景に、三井不動産は成長が見込める海外市場、特に米国サンベルト地域への集中投資を決断しました。リスクを分散しながら収益源を多様化する戦略です。

2026年の日本の不動産市場は「安定成長と構造転換」が同時に進む年になると予測されており、実質GDP成長率は+0.7%程度と緩やかな拡大が続く見込みです。一方、米国サンベルト地域は人口増加率が高く、より高い成長が期待できます。

円安とグローバルマネーの動き

2025年上半期の不動産投資額のうち海外投資家の比率は34%と、前年・前々年の約2倍に上昇しました。円安と日本の超低金利、さらに中国人富裕層を含むグローバルマネーが東京や主要都市に流れ込んでいる状況です。

三井不動産は逆に、この円安局面を利用して海外投資を拡大する戦略を取っています。円安は海外での投資額が円建てで膨らむデメリットがある一方、将来の収益を円換算した際に為替差益が期待できるメリットもあります。

米国不動産投資のリスクと対策

商業用不動産市場のリスク

米国市場については、商業用不動産価格が▲28%下落した場合、2026年1-3月期にかけて米国の銀行全体で累積約1800億ドルの損失が発生すると試算されています。中堅・中小行の経営不安や破綻・再編の動きは当面続くことが予想されるとのリスク分析があります。

ただし、三井不動産が投資対象とするのは賃貸住宅であり、オフィスビルなどの商業用不動産とは市場が異なります。住宅市場は人口動態に直結し、サンベルト地域では人口増加が続いているため、相対的にリスクは低いと判断されています。

分散投資によるリスク管理

三井不動産は9都市に分散して投資することで、特定地域の経済変動リスクを軽減しています。テキサス州、アリゾナ州以外にも複数の州にまたがって投資することで、地域ごとの経済サイクルの違いを活かしたリスク管理が可能になります。

また、賃貸住宅は売買を前提とした投機的投資ではなく、長期的な賃料収入を目的とした安定収益型の投資です。短期的な市況変動の影響を受けにくい特徴があります。

今後の展望と課題

2030年度までの段階的投資

三井不動産の投資は2030年度までの段階的な展開となります。市場の動向を見ながら開発ペースを調整できる柔軟性を持たせた計画です。初期フェーズでの成果を検証しながら、後期フェーズの投資規模を調整することが可能です。

現地でのパートナーシップも重要な要素となります。米国市場に精通した開発会社や管理会社との連携により、現地のニーズに合った物件開発とスムーズな運営が求められます。

競合との差別化

サンベルト地域への投資は三井不動産だけでなく、他の日本企業や海外投資家も注目しています。競合が増える中、質の高い物件とサービスで差別化を図ることが成功の鍵となります。

日本企業が得意とする細やかなサービスや、環境配慮型の建築技術などを活かすことで、競合との違いを打ち出せる可能性があります。特に、脱炭素に向けた取り組みは今後の不動産市場で重視される要素です。

為替リスクへの対応

円安局面での投資は為替リスクも伴います。投資時点での円安により投資額が膨らむリスクと、将来の収益を円換算した際の為替変動リスクです。ヘッジ手段の活用や、米ドル建ての収益を米国内で再投資するなどの対策が必要となります。

ただし、長期的な視点では米国経済の成長とドルの安定性が見込まれるため、為替リスクは管理可能な範囲と判断されています。

まとめ

三井不動産の米国南部サンベルト地域への4500億円超の投資は、国内市場の停滞を背景に、成長が見込める海外市場への大規模シフトを象徴する動きです。テキサス州やアリゾナ州など9都市に6000戸規模の賃貸住宅を開発し、海外事業利益を3.7倍に引き上げる野心的な計画です。

サンベルト地域は持続的な人口増加、税制優遇によるビジネス環境の良さ、ハイテク産業の集積など、複数の成長要因を備えています。一方、米国商業用不動産市場のリスクや為替変動など、注意すべき要素もあります。

今後の展開では、現地パートナーとの連携、競合との差別化、為替リスク管理が成功の鍵となります。日本の不動産大手による海外展開の成否は、国内企業の海外戦略にも影響を与える重要な試金石となるでしょう。

参考資料:

• サンベルト - Wikipedia
• 日本企業も多い「テキサス州」が狙い目の理由 | 東洋経済オンライン
• 日本不動産市場 2026年の展望 | LALALA USA
• 2025年に変わった富裕層の不動産投資トレンドと2026年に向けた最適戦略 | WEALTH JOURNAL
• 米商業用不動産市況の悪化から紐解く世界経済の脆弱性 | MRI 三菱総合研究所